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德斯蒙:“占领立法会”背后离奇的香港土地制度

楼主:王大麻子 时间:2014-06-23 19:31:09 点击:293 回复:4
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  德斯蒙:“占领立法会”背后离奇的香港土地制度
  2014-06-22 08:31:58
  http://www.guancha.cn/desimeng/2014_06_22_239602.shtml

  上周五,香港反对派暴力冲击立法会,经过是非已有多家媒体报道评论,笔者不再赘述,只想借本文向观察者网的读者们介绍引发具大争议的“新界东北发展计划”,以及背后的香港土地制度。

  在英国殖民时期,根据《英皇制诰》,香港所有土地都属于英国王室,称为官地;只有一个例外,就是中环圣约翰座堂,属自用地,为英王送赠予圣公会。在香港所谓的“卖地”并不是真的将土地永久出售,而只是出售有期限的使用权,因此称为“批地”。早年批地期限长至999年,后来缩短到99年。获批土地的使用者除一次性向港府缴纳地价外,每年还要缴纳地租,虽然此项金额并不高,但因为同时还要缴纳相当于物业出租价格5%的差饷给政府。故从法理上而言,香港并不存在私人土地。

  香港的政治区划分为港岛、九龙、新界三个部分。前两者分别是由1842年《南京条约》和1860年《北京条约》割让给英国,新界则是依据1898年英国政府强迫清政府签订的《中英展拓香港界址专条》,从清政府手中租来的土地,租期99年。因此港英时代港岛、九龙的批地地契从批出之日算起一般为期99年或75年(注1),新界的地契则从1898年7月1日起计,年期一般为99年减三天(这三天用来办手续)或75年加24年减三天。而在香港回归后,原定1997年到期的地契继续顺延,保证已获批的土地使用权延续。

  
  新界东北开发计划占用的农地只有抛荒农地数量的2%

  通过这种安排,英国殖民政府不仅从清政府手中割取了香港的主权,实际上还获取了整块土地的产权,任何人想要获得土地必须经过港英政府批准并缴纳地价。特殊的土地制度使港英当局积累了巨额财富,创造出一个表面上低税率的营商和社会环境。此外,所有土地均归“皇室”,也赋予了政府制定全面规划方案的巨大权力。

  长期以来,港英政府通过制定“法定图则”将香港不同规划区内的土地,划作不同用途的地带。法定图则共分为三种:“分区计划大纲图”、“发展审批地区图”以及“市区重建局发展计划图”。每一个规划区都有一张“分区计划大纲图”,覆盖绝大部份已发展的地方;新界部分乡郊地区使用“发展审批地区图”来管制;“市区重建局发展计划图”则涵盖市区重建局发展计划的地盘,功能大致与“分区计划大纲图”一样。而政府有权根据《城市规划条例》检控不符合“法定图则”的土地用途。这种规划方式赋予政府事实上决定产业、社会结构规划,甚至暗中偏向某些特定群体的巨大权力。特别是在殖民地时期,港督的独裁统治使英国洋行可以通过低价大量获得的土地地契,打击华商对手。至70年代末,全港知名的四大洋行无不手握大量土地,并借香港经济起飞之机牟取了巨额财富。

  为了抬高批地价格,港英政府还故意减少可开发土地。虽然香港总面积达1107平方公里,但却有75%的土地属郊野地区,明确禁止开发。其中包括的23个郊野公园、15个特别地区、4个海岸公园及1个海岸保护区,就约占香港总面积超过38%的土地。在可开发区域内,还包括近百平方公里的农业用地。根据2012年特区政府公布的数据,现时政府手中的空置住宅用地有2100公顷(100公顷=1平方公里),扣除不合适建筑的土地和“丁屋”预备土地,仅剩下391.5公顷可供住宅开发,这也正是香港房价居高不下及数十万人蜗居“狗窝”的重要原因。

  回到“新界东北发展计划”,对其质疑除了政治经济上的原因外,还涉及到“农地”和“丁屋”两个问题。

  所谓“农地”指的是在香港城市规划“法定图则”上标明为仅限农业用途的土地,听起来与大陆要保护的“耕地”一样,但实际并不强迫在上面从事农业生产,仅仅不能改为其它用途而已。港英时期,根据城市发展需要,每年都会有部分农地转为住宅或其他建设用地,其总量在1960-1990的30年间共减少了66平方公里。香港回归后,反对派为了阻止特区政府的惠民政策,开始高调要保留农地发展本地农业,以阻挠香港发展和政府施政。不过可笑的是,由于农地可以私下交易并不强制耕种,更可向政府申请变更用途为住宅用地,反而成为囤积炒作的资源。目前全港农地有超过2/3囤积在各大开发商手中闲置,其余部分也少有人种植,“发展本地农业”不过是用来政治讹诈的噱头罢了。

  所谓“丁屋”指新界小型屋宇,是香港新界原居民的男性后人(即“男丁”)获准兴建的房屋,为殖民地时期沿用至今的一项政策。虽然港英时期规定土地为英国“皇室”所有,但租来的新界毕竟上面已有不少原住民,他们的土地和房屋实际并未缴纳出让地价。70年代计划发展新界时,为了得到新界原居民的支持,推出了“小型屋宇政策”,规定年满18岁,父系源自1890年代新界认可乡村的男性香港居民,每人一生可申请一次于认可范围内建造一座最高3层(上限8.22米高),每层面积不超过约65平方米的丁屋,无需向政府缴付地价。同时定立“限制买卖转让条款”,规定拥有丁屋的原居民如果想把丁屋出售予非原居民,需向政府申请作补地价,并取得地政专员书面同意,才可进行。

  
  居住在笼屋里的香港老人

  然而这项协调措施因为当年港英制定者漏写了“若无足够居住空间”的限制条件,导致很快被滥用,迫使政府不得不在已经十分紧张的住宅用地中专门划出大量的丁屋保留用地。截至2012年统计,该部分土地总数为932.9公顷,是上文提到的一般住宅用地面积2倍多。

  虽然新界东北开发计划面临上述困难,不过港英时期新界城市建设却仍很顺利,因为香港土地制度规定政府有权按照已公布的固定价格对农地和丁屋进行强制征收。而英治时期港督为英国政府直接任命,也没有民选的立法会监督,需要做出强征决定时不受任何掣肘。

  由此可见,殖民时代遗留下来的土地制度是一套非常精巧的设计,即通过土地用途分类和限制即保证了港英政府可在卖地时获得高价,又能维持高房价令地产大亨们收益;待到土地储备不足时则能根据需要低价补充,同时也可让囤地的开发商大发横财。

  然而香港回归之后,由于反对派为反对而反对,刻意阻挠特区政府施政,旧土地制度反而成为政府促进发展、改善民生的桎梏。当数十万香港人蜗居在面积只有个位数的劏房和笼屋(注2)里时,反对派不顾“新界东北开发计划”可以提供60000个住宅(其中包括一半以上的公屋和居屋),大力鼓吹该计划破坏环境,损害本地农业,改变原住民生活;更组织了数百名完全与此地无关的专业社运人士暴力冲击立法会,其居心到底何在也就不问可知了。至于其背后是否有手持大量为开发土地的既得利益者兴风作浪,也就不得而知了。

  注1:1898年,考虑到租期过长导致的规划失控及土地升值损失,港英政府在新批土地时取消了999年租期的租约,取而代之以75年租约另加75年续约(特别地块不可续约),同时政府要求承租人在75年租期期满后支付按新标准制定的土地租金,此后,75年租期成为标准租期,直至1997年香港回归。

  注2:劏房,又名房中房,业主或二房东将一个普通住宅单位分间成不少于两个较细小的独立单位,然后作出售或出租之用。每个小房间的面积由几平方米到十平方米不等,月租金亦要三至五千元。
  笼屋,又称床位寓所,是指一个单位内有十二伙或以上租户,并共享厨房、厕所。
作者 :将才战士谋士术士 时间:2014-06-23 22:38:58
  这些数据是从香港那边得来的吧,要是香港是大陆一样的话,你拿出这些数据,来跟上头作对,你早就是被和谐了,还好,我现在代表党和政府对你说:在你发表这些数据的时候,请你要爱你的大陆政府,爱你的党,你能说话,是我们给你的恩赐,时候记得,党恩比天大,好吧,我就说这么多,国家是不是忘记你的。
楼主王大麻子 时间:2014-07-01 10:42:04
  马成三:日本“土地神话”的破灭,殷鉴不远我有话说字号:TT

  2014-07-01 02:35:00 来源:环球时报 责任编辑:翟亚菲 作者:马成三

  近来中国国内一些城市的房地产价格有所下降,关于警惕房产泡沫的声音也有所抬头。虽然中日两国国情不同,地价房价问题不能简单比较。但日本“土地神话”破灭中有些启示值得中国引以为鉴。

  日本经济泡沫化的重要症状之一就是房地产的价格暴涨,而房地产价格暴涨的支柱则是所谓“土地神话”。当时日本的“土地神话”由三个理论支柱构成:一是日本人多地少,土地供应不足;二是日本经济将长期持续增长;三是土地是永远不会跌价的资产。

  在上述理论的引导下,大量投机资金涌进房地产市场,造成土地和住宅价格一路疯涨。有人估算,以623平方公里的东京都市区土地总价可以买下全美国土,而后者面积相当于前者面积的1.5万倍。

  但是“土地神话”及其理论支柱全部被现实无情地否定了。“人多地少,土地供应不足”,长期被认为是不容置疑的日本的“基本国情”,但现实却是上世纪80年代后半期以来,日本年轻人口趋于减少,这就意味着因结婚生子而租房购房的需求减弱。被认为属于不可再生的住宅用地的供应竟然增加了。主要原因是随着产业结构的变化,以及国内产业、特别是制造业向海外转移,大批厂房等工业用地变成了住宅用地,其中还包括不少交通方便的仓库用地。日本制造业向包括中国在内的发展中国家转移,等于是一种变相的“开疆拓土”。

  至于日本经济将长期持续增长的判断更是一枕黄粱。泡沫经济时期,由于有中央银行放松银根和政府增加财政支出的支撑,日本经济出现较快增长,但随即进入了被称为“失去的20年”的长期衰退。“土地是永远不会跌价的资产”这一理论破灭得更惨。2005年东京都市区的住宅用地价格跌至高峰期的1/3以下,商业用地价格则跌至高峰期的1/6。23区以外的土地价格更跌至1983年的水平之下,即回到了20多年以前的水平。

  土地价格下跌让许多个人资产缩水、债台高筑。不少在泡沫时期购房的工薪阶层因房贷和固定资产税负担压身吃尽苦头;在泡沫崩溃前夕以高价购房者更是苦不堪言。

  像日本这样认定“土地是永远不会跌价的资产”,大量资金以投资为目的涌向房地产市场的后果,中国也应提早防备。与中国相比,日本利用个人资金炒地炒房还是有很多限制的。首先在日本拥有不动产要付一定的成本,固定资产税是必须交的,而且登记制度严密、无法偷漏。东京以外的地方城市,固定资产税还会与国民医疗保险费挂钩,即拥有不动产者要多交国民医疗保险费。如果你说明购房资金是父母资助的,税务部门则可能向你征收馈赠税或遗产税。

  日本的产业结构转变以及产业转移对于住宅用地供应的影响,也值得中国有关部门研究。因为中国也面临着产业结构转变以至于产业转移问题,外国对华投资增速变缓,有一些外国企业开始流向工资成本更低的国家。更重要是外国对华投资的结构正在发生变化,即以制造业为主变为以服务业为主,这种变化势必会对土地需求带来一定的影响。

  据中国工业经济联合会会长李毅中近日透露,我国列入国家公告目录的各类开发区有1600多家,加上其他比如功能区、集聚区、工业园区合计起来超过1万家,据说还有继续扩大圈地趋势。许多外资企业在本国利用土地时很会精打细算,而一到中国则往往变得大手大脚。如果中国在讲劳动生产率的同时,也重视土地生产率问题,不少开发区很可能出现土地过剩问题。▲(作者是日本福山大学教授)
楼主王大麻子 时间:2015-01-28 10:57:48
  [转帖]北京突然对香港立场大变:李嘉诚出现失误

  原作者:亚洲新闻_ya 于 2015-1-28 10:05:40 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
  梁振英2015年的施政报告是罕见的强硬,申明“高度自治”不是“绝对自治”,强调香港必须服从中央权威,而且点名批评了一些激进刊物的言论,现场抗议的议员则直接就给架出去了。这种风格是“占中”之前从未出现过的。


  我们把这个事情跟最近的一些新闻串起来看,就很容易发现中央政府对香港“占中”后政策方向的变化。简单来说,就是在保持“一国两制”的承诺不变的情况下,对香港现行政制进行调整,建立“强权特首”制度。


  ——应该说,“占中”是一场测试,把各方面的底线态度基本上测清楚了。在占中之前,梁振英的态度是比较暧昧的——或者说至少是比较软弱的,也就是对香港反对派的诉求,表现出一种比较左右摇摆的态度。这种态度我们也不好说梁本人内心到底怎么想,但起码在直观上给人一种印象:就是香港政府在敷衍塞责,甚至是有意识在放纵反对派的极端言行来向中央施加压力,试图索取更大的利益。在诸如奶粉事件、国民教育事件这些问题上,港府基本无所作为,放任事情闹大,然后让中央妥协退让。


  新华社在占中后发了这么一则新闻——《梁振英:曾每天都向中央汇报香港“占中”情况》。这则新闻是很耐人寻味的。他汇报了些什么,中央指示了什么,这是机密,谁也不知道。但最终的结果很明显:梁利用这种形式向中央表示“效忠”,也取得了中央的信任。


  也就是说在中央政府强硬的表态下,梁最终放弃了表面上的摇摆,选择了完全站到中央这一边。港府的处理方式,从最开始的放任自流,到武力清场,到现在的 秋后算账,拘捕占中领袖。这一系列动作都显然都是“每天汇报”之后,得到中央支持,梁振英才逐渐开始硬气起来了。


  与此同时,我们再对照另外两则新闻。第一则,就是占中爆发的前夜,以李嘉诚为代表的一大批香港富豪到北京来访问,打的旗号是希望维护香港稳定。


  第二则就是占中结束之后没多久,李嘉诚就宣布把公司注册地迁出香港。


  显然,李嘉诚等人去北京其实是要去试探中央的态度,希望居中调停,说服中央在2017年的普选问题上让步,避免“占中”运动的爆发。


  这个要求当然是被拒绝了。会面的结果,只是习大大重申中央对香港的政策不会变。


  调解失败之后,“占中”随即爆发,中央和香港极*端民主派的关系终于彻底决裂。


  而这种彻底的决裂,受打击最大的,不是别人,就是这一批控制着香港经济命脉的大富豪们。


  我在占中期间发过一条微博,就是说从“学民思潮”领袖黄之锋所做的演讲内容来看,他的诉求是错误的,但他反应的问题是真实的。香港回归中国以后,经济发展缓慢、社会贫富差距扩大,香港底层人民没有从祖国统一中获得什么好处,青年学生对未来失去希望,他们担心毕业就失业,看不到通过自己努力上升的渠道。这个经济基础,才是“占中”运动爆发的最重要的原因。苍蝇不叮无缝的鸡蛋,首先是社会上有了对香港现状的怨气的积累,才可能有西方敌对势力来挑拨离间产生效果。


  那么这种经济社会问题长期得不到解决的原因是什么呢?在大陆这边看来,中央已经给了很多优惠政策给香港,而且还大量廉价的淡水、蔬菜、肉制品供应给香港,保障香港的民生和经济繁荣,其它的方面一概不管,给了你最大限度的自由。然后你自己还搞不好怪谁?只能怪你们香港人自己嘛。


  但在香港人看来,就不是这样。1996年,香港回归中国之前,基尼系数是0.517,2012年,基尼系数上升到了0.538,贫富差距是扩大的。虽然看上去增加的点数不多,但一般认为超过0.5就是很严重的贫富分化了,在这个基础上,每增加一点点都会让底层百姓的生活雪上加霜。而这个贫富分化的加剧,是跟回归以后中央政府不作为密切相关的。


  自由资本主义一定会带来滚雪球一样的贫富分化,这个应该是一个共识。香港回归以前,就是一个自由港,在资本主义经济体当中也算是非常自由的了。但是英国的殖民统治毕竟还派了总督,他代表英国统治香港,其职权是高于行政、立法、司法这个三权分立体系的。有这么一个强权人物镇着,大资本要想为所欲为还是很困难。


  但是在中国收复香港的过程中,在过渡时期,我们一方面不能直接派遣官员管理,一方面又不可能信任英国的官员,所以选择了依靠所谓的“爱国人士”来协助中央政府实现香港平稳过渡。而当时爱国人士的代表,当然就是李嘉诚、霍英东这些大资本家了。在这个过程中,这些以前尚不能干预政治的资本大佬们开始获得大量的政治资源,李嘉诚和霍英东都成了香港回归筹备委员会委员,成为中国在香港政治力量的代表。


  香港回归以后,总督制度自然消失了,中国政府因为“一国两制”的承诺,也没有过多干预香港政务——因为西方国家老是拿自由民主这些东西来攻击中国,而中国也有很多人也对此缺乏自信。所以虽然英国统治的时候一点民主不给香港,中国收复香港以后反而开始搞民主了。其中最大的特点就是立法会的权力上升,特首的权力下降,跟总督比起来已经完全不可同日而语,从“统治者”变成了行政机构首脑的这么一个角色。香港的政治体制,实际上就从总督独裁制向三权分立的民主政制发展了。


  在资本大佬介入政权交接、新任政府权力分散的这么一个情况下,政治力量对资本力量的节制就完全失效了。对李嘉诚这样的大资本家来说,以前还有总督管着,回归以后在香港就可以彻底称王称霸。所以实际上我们看李嘉诚的财富增长,速度最快的就是香港回归之后的这么几年。他的公司市值在回归前的1995年才只有420亿港元,盈利才只有30亿港元。到2009年,就增加到了一万亿港元,相当于同期香港经济总量的50%,盈利更是高达两千多亿港元,增加了七十倍。大头都是回归后挣的。而这期间,香港GDP增加了不到一倍。


  所以,回归以后,香港经济增长的绝大部分好处都是大富豪们拿走了。底层人民并没有得到什么实惠,贫富差距持续扩大,特别是房地产市场泡沫化严重,财富分配的差距比收入的基尼系数更加严重。李嘉诚在回归两年后就成为华人首富,但香港人均居住面积却不足十五平米,此外还有十多万人住在不足两个平方米的笼屋里面,所谓“富者连阡陌,贫者无立锥之地”,就是现今香港现状的真实写照。


  从这个意义上说,中国收回香港以后,对香港的治理是有所失职的。“香港明天更美好”这个承诺并没有完全实现,起码对于香港的底层人民和年轻一代来说,他们所看到的现实就是回归以后,他们的处境和未来变得更加黯淡了。


楼主王大麻子 时间:2015-01-28 11:00:12
  这个问题的根源在哪儿?就在于过度的自治造成的“政府缺位”。香港1100平方公里的土地供700万人发展,已使用地区只占了所有面积约24%,扣除不可开发的山地,还有40%的可供开发面积,但是就是空着不让开发。主要原因就是政府过于弱势,难以下定决心,因为一旦开发就会造成香港楼价下跌,让拥有住房的阶层利益受损。


  董建华多次打算学习内地新建保障房,都迫于既得利益阶层的政治压力而被迫放弃了。香港想要修一条高铁接上广深高铁,死活修不动,因为政府太弱势,根本无法完成高铁所需的拆迁工作。这些问题,在中国都不是问题,唯独在香港克服不了,你说是中央政府失职,还是香港政府失职?我觉得应该是都有责任。


  底层人民在生活得不到改善的情况下,他们会选择什么样的意识形态来要求改革?就是一个舆论宣传战的问题了。西方的敌对势力也好,本地的像这样的资本势力也好,就开始在青年学生中间煽动,把这样的问题归结为大陆不给香港民主,以及大陆人到香港来买奶粉、生小孩占用香港的资源的问题上来了。


  这个逻辑其实很荒谬,因为大陆的政制和英美民主差距更大,但是对岸的深圳发展的比香港好的多;至于大陆人民到香港来,那是有利于香港经济的,没听说过买东西还把人家给买穷的。香港的问题,核心不是自由民主太少,而是自由民主太多,导致政府缺乏权威和执行力,无法大规模的配置公共资源,推动有利于底层人民的改革,放任大资本肆意扩张。


  但是呢,目前来看,在香港这个宣传阵地上,我们是失分的。青年学生被西方资本主义的自由民主理论给洗脑了,觉得问题就是中央不给香港民主造成的,所以才有了“占中”运动。


  所以我才说:“占中”运动中,青年学生的诉求是错误的,但他们提出的问题是客观存在的,是中央政府、香港政府必须要解决的。只要这样的问题不解决,仅仅是鼓吹什么反对国外敌对势力的渗透宣传,只能是治标不治本。


  要解决这个问题该怎么办?首先就要跟香港大资本家分道扬镳,不能再像回归前后一样,把他们当做政治上的依靠力量了。因为社会公平的改革,必定会触碰到这些人的利益。


  其次,就是要建立“强权特首”制度,要让特首扮演一个像回归之前的港督的角色,或者说是像现在中国地方政府的党委书记的角色,一个超越行政、司法和立法之上的职位。大幅度的削弱立法会的职权,因为这个陷入党派斗争、不用对实际决策负政治责任的机构,是很容易因为各方面势力的渗透而变得四分五裂、无所作为。变成一个极端势力表演的大舞台。


  目前,中国政府一方面要坚持香港的资本主义制度五十年不变的承诺,保障香港的高度自治,所以不能真的搞社会主义改造,直接委派香港市委书记、市长;另一方面,又不宜完全的坐视不管,让港内港外的敌对势力把香港搞得一塌糊涂,这样在舆论上同样对我们不利,因为香港毕竟是属于中国的。


  两方面均衡的结果,一个效忠于中央政府的强权特首,就成为了一种必然的政治安排。梁振英在关键时刻以“每天向中央汇报”的方式效忠,最终促成了这一政治决策。


  所以,占中结束以后,李嘉诚收拾家当准备走人,梁振英态度强硬发表施政声明,批评大学反对派刊物,对“占中”领袖秋后算账。这些东西都是连在一起的。李嘉诚不是不看好香港的未来,而是不看好他自己的家业在香港的未来。在一个强权特首的政治安排下,一系列的社会变革恐怕将势在必行。


  二十三条立法那是肯定要做的,国情教育也一定会重新启动,土地与住房制度的改革恐怕也是在所必行。在此过程中,以李嘉诚为代表的,依赖于土地形成的大资本财团的利益必然受到巨大的触动。这个时候把资本注册地迁移到香港之外的避税天堂,其实是在给自己准备退路了。


  香港明天会更好,但李氏家族的明天恐怕是不会更好了。

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