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兴麟系背后政商关系交错:请客送礼每月花10多万(转载)

楼主:消息提示706 时间:2014-09-13 21:18:39 点击:81 回复:0
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  兴麟系背后政商关系交错:请客送礼每月花10多万2014年09月12日 23:27 经济观察报 我有话说(2,958人参与) 收藏本文
  “兴麟系”崩盘调查
  宋磊
  9月8日,兴麟、德邦房地产经纪公司涉嫌系列合同诈骗案头号犯罪嫌疑人吴秉麟及刘某、张某等10名主要犯罪嫌疑人,在北京被包头市公安局人员抓获……看到朋友匆匆转发来的上述信息,赵大宝简短地回了四个字,“我看见了”。
  赵大宝,是吴秉麟掌控的“兴麟系”房产中介集团某城市公司总经理,该集团和他同一级别的在全国超过100位。他们在兴麟总部思想灌输下,根据统一指示,带领员工承接小产权房、村证房等房产交易,以有关系操作贷款为由,套取客户数亿元首付款及手续费,划转给总部,并在三四个月后客户投诉或退单时,协调退款并力争延期归还。
  首付款都去哪儿了?数量激增的门店是重要出口。2009年吴秉麟在内蒙古建立第一家中介后,历经四年扩张,业务进入辽宁、陕西、河北、甘肃等9省区超过100个城市,门店数量超过2000家,“兴麟系”对内称呼“兴麟集团”,对外更自诩为“中国房地产经纪机构总部”。
  在赵大宝看来,集团的运营思路概括为“吸收客户首付款——转移资金开新店——吸收更多首付并安排退还欠款——收支平衡后再开新店”,美梦的最后一站是占领国内二手房市场进而转向正轨。
  但崩盘的局面最终上演。据报道称,8月以来,全国9个省区“兴麟系”人走楼空,仅宁夏、内蒙古、陕西、甘肃四省区客户受损金额便超2亿元。
  赵大宝说,因为“兴麟系”在各地的名称不同,实际被挪用的首付款比想象中大,总金额或在5亿-10亿元。而自己手下的店员,如今也每天遭到客户电话轰炸,都是为追讨失去的首付款。
  在紧张的资金循环过程中,“兴麟系”对一笔神秘开支大开绿灯:总部为各城市公司支出外务费,城市公司每月外务花销少则几千,多则几万,外务关系对象为房管局、派出所、工商局等,以吃饭送礼为主。“外务费每月都不够花,个别市场一月能达10多万元。某城市给房管局副局长送1万多元的电子产品,给总部一打申请立马就批了。”赵大宝说,外务活动目的是出现客户举报投诉时,有关部门能睁只眼闭只眼。
  谁在助推“兴麟系”,是纵横交错的政商关系,贪图便宜的客户心理,抑或有谋划的吸金计划?
  首付款里的商机
  吴秉麟,1980年生人,宁夏同心县下马关镇人。坊间传闻,他发迹前,曾在内蒙古打工,开过餐厅,包过工程,还开过煤矿。
  据知情人士描述,2009年吴秉麟在包头开办第一家中介公司。起初经营不善,几乎支撑不下去时,吴秉麟发现商机:小产权、村证房和没房本的房源,价格便宜却不能贷款交易,如能帮购房者搞定这类房源贷款,购房人群肯定很多。
  以可为上述房源操作贷款的说辞,吴秉麟签下第一单,并要求先代收客户首付款,方便后续银行贷款办理,实际首付款很快花完。但房源难完成银行贷款,吴只能再签新合同并继续代收首付款填补旧的窟窿。由于敢宣称办理这类房源贷款的中介少见,吴秉麟生意火爆。同时,他又要求首付款缴纳后动辄三四个月时限办理贷款,一时间“包头公司账上的钱多得没地方用。”赵大宝说,吴秉麟这时决策拿钱开新市场,挣更多首付款还旧债再开新店。
  吴秉麟开辟的第一批市场,位于呼和浩特、太原、沈阳等城市。并依赖老市场支援新市场开发,新市场补偿老市场退款的模式,吴秉麟用新融来的首付款去开辟了第二、第三直到第七批市场,进入宁夏、内蒙古、甘肃、山西、青海、河南、山东、陕西、河北等9省过百个城市。城市以北方为主,南方有成都、嘉兴、长沙等五地。以省为范围,“兴麟系”设大区总经理统筹省内业务,在内部称为“省长”,吴秉麟堂兄弟吴斌便是河北“省长”。
  在开疆拓土的总经理眼里,吴秉麟是重义气的“大哥”。开辟新市场的总经理,往往可获得100万、一辆车和名牌手机支持。每年总经理大会,在场100多个总经理都带着总部配置的价格过万的三星[微博]手机,吴秉麟会让秘书搬一盆水到桌上,只要下面有手机响,吴便把手机直接掰断扔到盆里并告诉他,开完会再找财务领钱买一个。“他是在警示你,但又不想对不起兄弟,就再送你一个。”赵大宝说,“如果是你,你会不会特别佩服他?”
  摊子铺大,“兴麟系”亦初具规模,如何实现有效管理和资金调度尤为关键。“兴麟系”店员和店长促成客户签单,成交分为A类单(可正常办理贷款房)、B类单(可全款直接更名房)、C类单(没房本等无法贷款交易房)。其中,以其他中介不涉足的C类单为重点,以客户交钱并向总部回款为依据,结算提成鼓励签单。
  记者拿到的“兴麟系”某城市公司文件显示,置业顾问基本工资加上全勤奖、车补、话补等总计2000元/月。另外,回款额3万元以下提成20%,3-5万元提成30%,5万元以上提成35%,这是中介行业不可比拟的高提成。
  “公司核心思想就是签C。”赵大宝说,做总经理第一要求是忠心,考察你是否会质疑公司签C类件,敢不敢签,愿不愿意相信公司。“其他中介搞不定的房源,基本都在我们这儿签了,这种C类单占我们店成交的百分之八十。”在“兴麟系”石家庄分支“河北地丰房产经纪有限公司”做经纪人的李浩然指出,公司培训时和我们说过,只要首付交到中介,没房本也能办理贷款,但需50个工作日左右时间。如果客户质疑,就告知中介和银行开发商有合作,绝没问题。
  对资金流向的把控更为重要。在经纪人完成C类单签单后,会将客户引导到城市总部交手续费和首付款,当天晚上城市公司所有款项都会直接转到宁夏总部。
  这类单以融资为主,实际根本难以完成贷款,一旦长期等待的业主追讨首付,城市公司会在一再拖延无效后提交退款申请,宁夏总部打款完成退款和千分之三的补偿金。上述过程上至城市公司总经理下至基层员工,所有行动都由宁夏总部统一指令,几无自主权。
  据了解,兴麟集团总部财务部每天最少时亦有400笔进账和出账交易,多的时候甚至达到上千笔转账。这些转账,是各个城市市场收集的首付款每天汇到总部,总部再根据各地市场退钱或开新市场配置资金的工作在高负荷进行。
  在兴麟系内部普及的理念是,集团二手房业务不是盈利的,实际是招募资金,也并非骗人,最终全给客户退款。这实际脱胎于吴秉麟的想法,给他一只鸡,在这儿放俩月下俩蛋,还客户一个蛋,自己剩一个蛋。
  自己剩下的一个蛋,投到哪里去呢?据媒体报道,一种流向是利用长达两三个月的代收期限,几十万首付款以高利贷形式放出,挣几万元利息,最后赔偿买房人几千元了事。但赵大宝却并不认同。
  赵大宝推测,在新市场拿到首付弥补旧市场亏空并有剩余资金后,公司想的是开辟更多市场获取更多首付款,C类件退款一直拖着。同时做强A、B类件,在交易中也能收取中介费,慢慢转型将公司推到正轨,“第一步是在抢占市场。”
  政商外务潜规则
  保证全国庞大的“兴麟系”运转起来,最关键的问题是如何处理客户投诉,让其不影响集团新业务拓展,这里面有些门道。“兴麟系”在银川有“兴麟”、“德邦”两个品牌,两个公司店面装修风格不同,名称也不一样。在石家庄,“兴麟系”旗下经纪公司为“地丰”品牌,在兰州为“正丰”品牌,沈阳为“蓝泰”品牌,各品牌中介法人均为吴秉麟。“我当时就好奇,为什么各城市的名字都不一样。”李浩然说,这样不利于品牌统一建设和传播,但问了领导,领导也没回答。
  赵大宝道出玄机:总部第一批中介品牌叫兴麟房产,如果兴麟房产因为占用首付款名声臭掉,全国会缩短回款量。如果每个市场名称不一样,即便兴麟曝光,蓝泰尚未曝光,客户也很难关注法人是谁,互相之间的负面影响不大。
  在各城市的机构设置中,“兴麟系”还专门配备外务部,和多品牌战略构成双保险。
  集团每月给城市公司核心领导支出外务费,和政府有关部门开展外务关系。一位接近“兴麟系”外务部的人士表示,确实存在这样以维护有关部门关系的工作。有时吴斌会见重要人物时,甚至会把同行的人支开。
  赵大宝表示,具体的外务公关费用和城市级别有关。公司把城市开到80家店的叫A类市场,B类市场要开够40家店,C类市场开够11家店,D类10家以内,对应的每月外务费从上万元到几千元不等。费用只有总经理、外务部、副总等城市公司高层才能用,使用前必须向总部打申请说明用途。
  外务费用有严苛的报销标准。赵大宝举例说,外务关系主要是和房管局、派出所、工商局、公安局等打交道,吃饭送礼。公司要求要有发票,留下菜单,前期更要找人偷偷为饭局拍照,把请客送礼的对象拍下来,同其头衔、电话等信息报给总部才给报销。公司发展到后期逐步完善,拍照被取消,但吃饭地点时间菜单、到场人员职位、关系开展程度仍要上传总部。
  “外务费每个月都不够花,A类市场个别有达到10多万元。”赵大宝说,请客送礼的必要性在于,C类件到期后,首付款不能立即退掉,公司拖着甚至签补充协议。最终,客户会闹到房管局等部门,这时只要把关系做到位了,有关部门就会帮忙挡回去或不深究。
  新进驻某城市如何开展外务关系?“兴麟系”故意找人报警,民警过来后便从其开始接触,并层层“上贡”。赵大宝说,每个市场最少要打点3-4个派出所。如今廉政建设,很多官员下马,公司外务关系缩水十分之七八,否则几个城市1000个客户闹也不会出问题。
  神话落幕
  大量的门店建设,熟络的政商关系,让“兴麟系”成为忽然崛起的中介新星。购房者也愿意把门店多少和中介实力划等号。
  今年5月,在石家庄工作的徐海洋通过地丰看上一套一层带小院的房源,该房系准现房无产权证,单价比周边便宜几百元。没产权证的房子在其他中介处无法办理贷款,地丰业务员却告诉他,地丰和开发商银行有合作能办贷款,需把首付先交给地丰。“感觉挺神的。于是签了购房协议,并把手续费、首付款20余万元和贷款材料交给地丰。”徐海洋说,它有60余家门店,怎么可能跑?
  但从7月被房东取消交易时,徐海洋便开始追讨首付款并再三遭到推脱。直到9月4日地丰石家庄总部和各门店关门,徐海洋的首付款仍未追回。对这场变故,地丰业务员李浩然也直称突然,“上午总公司培训师培训,还拍着桌子说你们要开单要努力。下午他们就都跑了”。
  石家庄仅是“兴麟系”危机中的一个样板。从8月起开始,辽宁、陕西、内蒙古、甘肃等多地“兴麟系”房产中介公司相继倒闭。
  “兴麟系”缺钱,实际早有预兆。河北地丰一位财务人员表示,自己对石家庄一收钱就被总部拿走的做法一直看不惯,并担心石家庄出事难自保。从5-6月开始,总部开始集中要钱。前段时间吴斌更是专门来石家庄,督察转钱给总部的工作。
  拆东墙补西墙的游戏,也在“兴麟系”第一批市场率先中止。8月上旬,辽宁蓝泰出现500万资金缺口补不上,随后缺口变成3000万并引来第一批集中退单的客户。蓝泰开始许诺第一批退单客户先退50%,第二批就变成先退20%,再之后是先登记每周退3%。
  第一批市场正全面沦陷,第二批市场亦岌岌可危,城市信贷部、业务部、行政、人事部等都在处理客户投诉。8月“兴麟”系下达薪资制度改革,其中一次更是无底薪制度,总部指示“剔除混日子的员工”。9月初,兴麟系总部突然宣布放假,董事长吴秉麟失去联系,全国100多个总经理和总部联系退款均无法接通,各分公司员工开始陆续跑掉。
  对“兴麟系”溃败,赵大宝不无遗憾。在兴麟集团给他灌输的理念里,前期利用C类单占市场,后期做好AB类同时进行其他投资。实际是开始拿别人的钱发展,通过其他市场补回,占有市场后其他投资盈利,一个大型的集团就诞生了。“董事长的愿景是统一中国的二手房市场未来还准备做开发商。”赵大宝表示,实际前两个月很多市场已叫停C类件,开始做初步转型,当然前期公司也涉足家政公司但并不成功。
  (文中赵大宝、李浩然、徐海洋为化名)

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