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房产评估要注意哪些问题?

楼主:北京恒兴 时间:2011-11-07 15:30:41 点击:353 回复:1
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  抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额,即保证抵押贷款清偿的安全性。这样,抵押贷款中借款人即使无力偿还,贷款人可根据约定从抵押的房地产收回贷出的资金,贷款人的权益仍然是有保障的。那么,个人用房产证抵押贷款评估时要注意以下五点:
  房产证抵押评估 一、抵押价值估价时点的确定
  从房地产抵押价值评估的目的来看,抵押权人是希望了解当抵押人不履行债务时,抵押权人依法以提供担保的房地产折价或拍卖、变卖该房地产时,其能实现的客观合理价格,同时还应注意,从抵押权的设立日到预期价格的实现日,要经历一定的时间阶段,根据经济学中的"等值"的概念,需考虑资金的时间价值,所以,抵押权人真正要了解的价格应是将预期价格折算到设定抵押权时的价值,也就是说,房地产设定抵押的主要目的是担保物在设定抵押时的价值。因此,在房地产估价中,房地产抵押价值评估的估价时点确定在设定抵押权时。
  房产证抵押评估 二、抵押价值评估的价值标准
  根据前面的分析,房地产抵押价格应为房地产抵押物预期的处置价格折算至设立抵押权时的价格。这里预期处置价格的实现日主要取决于抵押人不履行债务的日期。在贷款合同执行期间的多个时点都存在抵押人不履行债务的可能。因此,在设定抵押权时这种预期价格的实现时点根本就无法确定。加之预期价格评估中存在诸多不确定因素,在估价实务中评估人员还不具备条件来实现这个目标,而只能评估设定抵押权时的抵押房地产的市场价格。这在《房地产估价规范》(以下简称《规范》)中已作规定。《规范》第6.4.2条指出"房地产抵押价值评估,应采用公开市场价值标准,可参照设定抵押权时的类似房地产的正常价格进行"。因此,房地产抵押价值的评估就是评估估价对象的正常市场价格,只不过"应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响"
  房产证抵押评估 三、个人住房抵押价值的评估范围
  个人住房通常是一幢建筑物中的部分房产,业主拥有独立的房屋所有权,而整幢建筑物所占用范围内的土地使用权,则由同一座建筑物中各房屋所有权人共有。土地使用权的共有权究竟是按份共有还是共同共有并不明确。根据目前情况,通常将这种权利理解为按份共有。但业主拥有的土地使用权份额并不明确。按照《担保法》的规定,房屋转让或抵押是连同其占用的土地使用权一并进行的。《规范》第6.4.7条规定:"以按份额共有的房地产抵押的,其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。"即包括房屋与土地。因此,个人住房抵押的评估范围是一定年限的土地使用权和房屋所有权。
  房产证抵押评估 四、个人住房抵押价值的评估方法
  个人住房抵押价值的评估是评估一宗土地上整幢建筑物的一部分或几部分的价值(该价值包括相应的土地使用权价值),而不是整个房地产的价值。从评估的可操作性来考虑,个人住房评估最适宜采用的估价方法为市场比较法。理由有二:首先,采用市场比较法可以避开地价分摊的问题。在已经交易的商品住宅中,土地使用权价值凝结于房屋的售价中,售房价包括建筑物价值和土地使用权价值。选取已交易的商品住宅为可比实例,对其进行各种修正后,计算出的个人住房价值就包括了建筑物价值和与之对应的一定年限土地使用权价值。如果采用成本法评估,必须将建筑物与土地分估,也就存在地价分摊问题。目前,关于地价在建筑物中的分摊尚无一致公认的标准。而采用收益法所需的主要数据一般较难获取,即使收集到一些,其真实性常令人怀疑。其次,运用市场比较法评估房地产价格,可以充分考虑不同楼层、环境、朝向等个别因素对房地产价值的影响。
  房产证抵押评估 五、旧有住房的评估
  运用市场比较法评估旧有房地产价值,在个别因素修正中,个别因素比较因子中应包括建筑物的新旧程度,但考虑到这个因子对房地产价值影响的特殊性,应将这个因素单列出来,作为市场比较法的一个修正步骤。其估算步骤应为:首先,采用市场比较法求出估价对象房地产的重置价格(此价格对应的建筑物状况为全新状态,土地状况为估价时点状态),其次,根据建筑物的成新率(或贬损率)对估价对象房地产的重置价格修正,得出估价对象房地产的价格。因为建筑物的成新率(或贬损率)对建筑物价值有直接影响,而对土地的价值没有直接影响,所以,建筑物成新率(或贬损率)对房地产价值的影响需要确定一个权数。
  
  关于房产证抵押评估要注意的问题先介绍到这里,希望能够帮到您,如果您还有问题,欢迎来咨询恒兴伟业网站在线客服。
  
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作者 :quye6901 时间:2012-09-06 21:08:11
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