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一次法律理性对政策模糊的胜利-新闻频道-和讯网

楼主:love9ask 时间:2014-01-07 10:06:58 点击:39 回复:0
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    “小产权房”泛指由乡镇政府、村委会、开发商或者农民等联合或单独在农村集体土地修建,对外出售,但不能取得合法产权的商品住宅。依现行,小产权房买卖一旦发生纠纷,合同应被认定无效。
  
    2002年,画家李玉兰与农民马海涛签订协议,购买位于市通州区宋庄镇的一处小产权房。后因宋庄重新规划,很多农家院落拆迁后房主会得到巨额补偿,于是,2006年12月,马海涛向法院起诉,要求确认双方签订的房屋买卖协议无效,画家返还房屋。2007年12月,北京市第二中级人民法院终审判决双方房屋买卖协议无效,画家腾退房屋。但法院同时认定,马海涛为导致协议无效的主要责任方,应对李玉兰的经济损失进行赔偿。
  
    这一判决轰动一时,此后,农民卖房后反悔的大量纠纷不断涌入法院。至今,国家禁止小产权房转让的政策未变。但一个最新的判例令人浮想联翩:2010年1月,阴女士与朱先生签订《房屋买卖协议》,将自己在北京门头沟区某村的一套小产权房出售。三年后,她以“小产权房不能买卖”为由,起诉买房人,请求法院判令合同无效。北京市门头沟区法院一审后认为,双方买卖协议有效,驳回了阴女士的诉求。阴女士已提出上诉。
  
    是法官罔顾法律吗?不是。简言之,国家政策否定的是农民房的转让,法官判决有效的却只是买卖合同。
  
    首先,法官区分了政策和法律。作为纠纷的解决者,法官忠实的是经过立法程序制定的法律,而非行政机关制定的模糊粗糙的有关政策。法律理性是长期以来立法和法律适用形成的广泛共识,而行政机关的政策往往只是行政机关单方的意志表达。恪守法律理性,不盲从任何权力意志,保持法律理性在政策面前的相对独立,是法律人捍卫法律尊严的重要体现。
  
    就门头沟一案来说,有关农民房屋转让的明确禁止性规定,只体现在2008年初发布的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等文件中。《土地管理法》虽禁止农民将土地出让、出租和转让用于非农业建设,但同时又规定,农民转让宅基地的,不得再申请宅基地。这显然是承认了宅基地使用权可以转让,也并未局限于只能在本村村民中转让。
  
    可见,简单认为《土地管理法》等法律禁止农民转让宅基地使用权,并无依据。而且,即使认为宅基地使用权禁止转让,也无法得出农民房屋所有权禁止转让的结论。毕竟,房是房,地是地,我国土地公有,农民私房却并未公有,断无因土地使用权受限制,连带农民的房屋所有权也被限制、处分权也被剥夺的道理。
  
    其次,应注意的是,法官在此案的判决中,实际上并没有突破政策限制,而只是在法律理性的框架内对政策的效力进行了澄清。长期以来,普通人也好,法官也好,都习惯依据模糊的道德和政策,对问题做一刀切处理,缺乏对纠纷解决的法律技术理性分析。比如,认为只要一沾“小三”的边,则无论是为维持不正当关系,还是为结束不正当关系,赠与都一律无效;只要是国家政策规定的禁止,则无论是物权变动的转让,还是买卖合同的约定,统统无效。
  
    这种泛政策主义和泛道德主义一样,都是用模糊的价值判断,代替了审慎精细的法律分析。治大国若烹小鲜,上海抵押担保律师:http://sh.9ask.cn,以大锅烩菜的方式处理纠纷,势必误伤无辜。正是为克服这种泛道德主义、泛政策主义,买卖行为和转让行为才被区分为两个不同的法律行为,买卖是对转让的约定,目的是为当事人约定各自应承担的义务;转让是对买卖合同的履行,目的是实现财产权的移转。
  
    具体来说,买卖农民房屋,首先要签一个买卖合同,双方约定房屋的交付、价格、产权过户等事宜。此后作为对合同的履行,买方支付价款,卖方则将房屋的占有交付给买家,并依法转让和办理相关的产权登记。即使承认国家政策禁止的存在,其禁止的,也只是小产权房转让这一物权变动,而非此前有关买卖的约定。对于此前的买卖合同,如果存在无论是谁都无法履行的情况,那么,合同是无效的,没有约束力。反之,如果存在着履行的可能性,则是有效的。
  
    在小产权房的买卖纠纷中,买卖合同并非不可履行,村民完全可通过补办土地出让手续的方式,将该土地征为国有后,再出让给受让者,从而实现国有出让土地使用权和房屋所有权的一并转移。而且,即使法定产权无法登记过户,占有的交付却没有任何障碍。尤其是在当事人明确约定放弃产权过户的情况下,仅交付房屋占有,其实已经意味着买卖合同获得了全部履行。以法律禁止导致无法履行为由,否定买卖合同的效力,是缺乏依据的。
  
    上述宋庄案的终审判决之所以认定合同无效,是因为当时《物权法》尚未出台,物权变动和合同效力的区分尚未规定,法官错误地将合同的履行当作合同有效的条件。这就好比说,只有还了的债务才是债务;在未兑现之前,诺言是不可信的!这样的话,人们将没有任何对未来的期待,诚信从何谈起?
  
    所以,《物权法》第15条才特别规定,未办理物权登记的,不影响合同的效力。小产权房固然不得通过转让登记实现物权变动,但不会影响此前买卖合同的效力。这有助于强化当事人的诚实守信,杜绝出卖人在明知未来转让违法的情况下签订买卖合同,然后又借口买卖行为违法来否定自己的诺言这种背信行为的发生,从而起到鼓励诚信、遏制毁约的作用。
  
    当然,买卖合同有效,并非意味着买房人一定就能获得该房屋的法定所有权。如果房屋登记机构继续坚持执行国家的禁止政策,物权变动就难以实现,除非出卖人首先将土地转为国有土地,然后将国有出让土地使用权和房屋所有权一并登记过户到买房人名下。但这样一来,一个明明可以一步到位的直接交易,非要绕一个大圈子,实在是费时费力,太不值得。于是,当事人干脆约定,并不需要转移法定产权,转移房屋占有即可。
  
    可以这样理解,双方交易的并非产权,而是对房屋的占有,因此根本不存在违反禁止产权转让的有关规定的情形。而因为合同有效,占有为有权占有,出卖人不得要求返还,受让人除了由于缺乏法定产权及其证书,交易存在难度,无法办理抵押融资外,其对房屋的占有、使用并无多大影响,财产安全是有保障的。
  
    总而言之,门头沟法院的一审判决,是一次法律理性对政策模糊的胜利。倘能以跬步积千里,则中国法治可期也。
  
    (作者系大学法学院教授)

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