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[投资管理--财经]投資住宅的耐性

楼主:墙外拾花 时间:2012-10-25 18:58:50 点击:1271 回复:1
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  投資住宅的耐性

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樓市瘋狂, 幾乎全民皆樓, 居屋細價樓也大炒一輪。有朋友發誓樓市不下跌3成不入市, 以現時的樓市指數111計, 即是下跌78左右才入市(這是2010年3月時的水平), 他的智慧也是傳統的智慧, 可惜在物業投資市場內錯誤是常有的事情, 而歷史卻不斷地重演。

年輕的一輩未經歷過97年時的樓市風暴, 那時候什麼屋也升, 村屋也大炒一番, 樓市越升時人們的心情便越驚慌, 害怕沒有屋住, 於是便在高位入市, 仍然有一些屋苑未返回97高位的家鄉。而發展商同樣希望在高位多賣一點, 以減少風險, 反正物業是賣了, 利潤已鎖定, 樓市下跌的風險在買家身上。買家同樣鎖定了按揭的金額, 當樓市再上升時, 買家有賺; 樓市下跌時, 買家仍要以原來的借貸額來每月償還。

朋友用的方法也是我一向鼓吹的, 一個700萬元的物業, 下跌3成時便便宜了210萬, 以物業租金的回報率4%計算, 210萬元是90個月或7年半的租金, 而下跌1成時便是2年半的租金。以現時的經濟週期越來越短的模式, 回歸後樓市有約3次下跌3成左右, 對有耐性的人, 支付少於7年的租金便可以買入便宜3成的物業, 回報是相當的不錯。

對有餘錢, 不用借貸或是只借貸很少的買家, 什麼時候也是入市時, 因為不用借貸, 樓市下跌只是帳面的損失。而當借貸很少時, 負擔不重, 即使自己的工作沒有了, 困難也很容易解決。

不少買家因為發展商的優惠, 在沒有計算清楚時便入市。問題多是借的太盡, 當大市調整時, 帳面有損失, 但仍要每月支付按揭, 同一時間他的職位可能被裁, 在現金流不足下要壯士斷臂。

不少人害怕租樓, 怕在很短的時間便被業主告之要遷出, 再找租盤時狼狽不堪,如果家有長者或小孩, 這是很騷擾的事情, 而現時的租務法例對租客的保障似乎相當的不足。

近月物業交投的數量不多, 反映買家相當審慎。有買家必定有賣家, 那什麼人會在此時此刻入市呢? 相信是實力相當的一群, 因為在什麼時候也是入市時, 他們有實力持貨一段長時間, 在期間把物業出租以幫助供樓, 或是他們根本不用借貸。 另外一些是有絕對需要的一群, 最後是想買便買, 沒有想清楚便入市的, 這群人面對的風險最高。

李兆波
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楼主墙外拾花 时间:2012-10-25 19:02:00
  xuexi

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