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[社会万象]户籍问题和住房问题解决草案

楼主:天地君亲师2 时间:2007-08-16 14:10:53 点击:1096 回复:3
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户籍问题和住房问题解决草案
(修改稿 附上海方案)
    
  自由迁徙问题:
  
  户籍与房产分离,户籍与福利分离。
  只要在某地有固定住处,不论租房还是自有住房,均可入籍。但享受当地福利,需要一个基本的门槛。
  入籍是为了获得公共服务的方便,因为有很多事情需要到居住地政府才能办理。而福利问题,在眼下的中国由于地方不平等极其严重,如果没有一定门槛的话,容易引起投机行为,造成社会冲击。当然,这是权宜之计,不是长远办法,长远而言,必须实行地方平等,消除明显的地方不平衡,达致全国整体的公平和平衡发展。
  
  住房问题:
  
  第一是要确立起住房是公益性事业的观念和认识
  住房是基本生活资料,也是基本的人权,同时又是稀缺资源,这就决定了必须把住房作为公益性事业来办,必须实行福利化政策,由政府主导提供充分供给,只有在充分供给的前提下才能实行市场化,以确保全体公民的基本生活水平和社会公平。
  所以,在土地开发中,必须留有足够的比例用作公益用地,进行非营利建设,而不是统统进入市场牟取暴利。公益用地包括道路交通、公立学校、公立医院、福利性住宅、政府机构、市政设施、公共服务设施等。发达国家,公益性用地通常要占到城市建成区总比例的50%以上,大致,道路交通用地20%,福利性住宅用地 20%,其他公益用地10%。
  第二是限制投机和食利。
  住房是基本的生活资料,也是基本的人权,同时又是稀缺资源,所以,必须限制有人拥有超过基本需要的大量住房,用于投机或食利,这对整个社会有害无益,也违背公平。对于不动产,应该把福利性住宅和其他商用地产区别开来。其他高档住宅、写字楼、商用楼、工业厂房等,从土地到房产的供应都应该市场化,市场主导;而经济房应该属于公益性质,从土地到房产的供应都不应该市场化,不应该以营利为目的,而应该以政府主导,以公平地向全体居民提供住房保障为目的,同时高档住宅也应该列入宏观调控范围。因此应该规定:
  1、每个成年人在单个省级行政区划内不得拥有多于一套的住宅(含商住两用),含公寓式和独立式。多于者,从法律公布之日起,半年内自行处理,半年后征收重税。更换房屋的,同时拥有新旧房屋的周转时间不得超过三个月,即在三个月内可以同时拥有两套(要购买新房,并买出旧房,需要周转时间)
  2、企业不得从事住宅租赁业务。(注:这条规定是为了避免食利型企业控制大量房产用于出租。但不妨碍企业购买大量住宅作为员工宿舍。也不妨碍企业倒买倒卖,不过这种机会基本没有,因为经济房是直接销售给个人的,而且是充分供应的,同时还有下一条限制。)
  3、对于企业出售的二手房,征收全额增值税,如新加坡故事。
  说明:以上规定仅针对住宅,其他类型房产比如商务楼、工业厂房等不在内。
  单个成年人不得超过一套,一户人家夫妻各拥有一套,也就两套,加上孩子,最多也就三四套,并不为多,而孩子大了,本来就应该分居。夫妻也应该和父母分别拥有各自住房。而且和个人挂钩,管理很方便。中国地方广大,也足够提供这种供应。同时也给社会保留了余房的空间,可以提供租赁。
  第三是应该按省统筹。
  住房问题解决责任应该在省,按省统筹。因为福利房的建设一般应该在郊区,而不是市区。市区住宅应该随行就市,市区土地珍贵,用来建福利房显然不合理也没必要。
  为什么应该由省政府提供福利性住房呢?这是因为,不可能大家都住在主城区,必然有许多人工作在市中心,居住在郊区,而郊区可能行政区划上属于另一个县。至于跨省界的情况,一者这种情况很罕见,二者居住地的省解决住房也可以壮大自己的经济,因为居民居住当地,意味在当地消费,也会带来繁荣。
  由此规定:
  1、 成年人在某省连续工作或居住满一年,即可申请购买经济适用房,一人一生在一省只能购买一次。
  2、 从申请之日起,三年内,省政府必须在其申请时工作地点20公里内提供交通良好的房源供申请者购买。
  所谓交通良好指的是:
  1)从住房步行到最近公共交通点不超过500米;
  2)从第一公交点到工作地点,换乘不超过一次(或二次);
  3)从住房到工作地点,单程时间不超过1小时或1.5小时。
  3、 一手经济房只向省内居民提供,这是每个居民的权利,不论收入高低均可购买。二手房则不限制(因为买房就可以入籍了)。
  说明:以上并未规定经济房的价格,因为这种价格有市场因素在内不好硬性规定。但是因为规定了每个成年人只能购买一套经济房并只能拥有一套住宅,又规定了政府必须按申请者的申请数量提供房源,由此决定住房价格不可能超越普通人的承受能力。省政府会尽量把房价定高,但是不可能高出绝大多数人的购买力,否则房子造好卖不出去省政府自己损失。同时也从法律上规定不得盈利,因此省政府只能按照成本价出售。
   具体执行,各省自行考虑,中央只看结果即可。
  第四、经济房户型问题。
  按实用面积可以设置三种户型:60平米小户型,80平米中户型,100平米大户型,供不同收入能力和需求的居民购买。
  第五、按揭问题。
  只有经济房可以由国有银行提供按揭,国有银行不得向其他房产提供按揭。
  第六、二手经济适用房可以自由销售。
  说明:只要有充分的房源,地方平等平衡发展,同时限制每个人的住房拥有量,就不会有人去搞投机,因为没有任何意义,也无法搞投机,因为无法控制多余的住宅。
  第七、外籍人士(包括台港澳人士)在中国大陆境内,每个成年人最多只能购买一套住房,但不得购买一手经济房。并且不管购买什么住房,均要交纳特别税(比如可以为房屋市价的一倍)。
  这一条实际上就是重新恢复外销房政策,消除国内外同工不同酬的不公平。
  
  附1:上海地区住房解决方案
  
  1、 行政区划改革。
  1) 上海直辖市政府提升为省政府,平衡管理各县市,协调全面发展,并统筹福利;
  2) 上海中心9区和浦东新区分别组建单独的市县合一政府,实行城市自治;
  3) 各郊区县独立,共9个县,平等竞争、自由发展;
  4) 长兴横沙两岛可考虑单独设县,便于为当地居民服务;
  5) 建立现代市制,城市自治;
  6) 经居民申请,省政府批准,县内可以独立设市,直属省政府管辖;
  7) 这样,形成“省管县市,县管乡镇村,市自治”的合理格局,理顺各方面关系。
  2、 户籍制度改革。
  1) 上海省范围内,居民户籍可以自由迁徙,废除中心区和郊区的隔离。
  2) 全国范围内废除户籍隔离政策,实行自由迁徙。
  3) 外地居民来上海,只要有居住地,不论临时工棚,还是租房、买房,均可自由入籍。房屋产权和户籍分离,租房也可以进行居住登记,只说明你的居住地点,和居住房屋的产权和任何权益无关。
  4) 户籍和福利分离,每个居民建立单独的社会保障账户,随居民迁徙。
  5) 在上海定居满一年,即可申请购买福利房。
  也许有人要疑问了,这样的话岂不是全国人口都要往上海涌,上海岂不是会爆掉?这个担心是不必要的,观念转换一下就很好理解。
  首先,一个人如果在上海找不到工作,他跑到上海来定居又有什么意义呢?福利房也是要花钱买的,而且全国都实行这个政策,赚不到什么便宜。
  其次,如果贪图最低收入保障,那全国都会建立社会保障,何必花钱到上海来买房然后享受最低保障呢?这并不会提高生活水平。
  再次,如果有人有钱又喜欢定居上海,那么上海应该表示欢迎,因为那是一个客户,他到上海来动一动都要消费的,而这样的人不会很多。事实上,上海并不是享受生活的定居好地方,因为空气环境都不太好,如果是贪图上海医疗水平高,教育水平高,专门到上海来买房子定居,这样的人不会很多,无关大局,而且前面说了,那是客户,人家动一动都是花钱的。
  3、 交通建设:
  1) 对外长途铁路
  应该南北各有三条铁路干线,通往全国各地。现有南(沪杭——折赣线)北(京沪线)各一条,是远远不够的,还至少应该南北各建2条,规划如下:
  北向增修两条:
  一、修建第二条京沪线,走嘉定——太仓、常熟、张家港、江阴——走苏北中部:靖江、泰兴、江都——淮阴、新沂——临沂、淄博、滨州——沧州、廊坊——北京。
  二、修建北沿海铁路:走宝山——隧道至崇明——隧道至南通——走苏北沿海:海安、盐城、连云港——日照、青岛、烟台。
  这两条线经过的都是人口稠密区,铁路稀疏,修建这两条干线应该是最基本的需求。
  南向增修两条:
  一、 修建上海至武汉拉直线:经过青浦——湖州、安吉——宁国、泾县、青阳、池州——安庆——拉直线到太湖——拉直线到浠水——黄冈、鄂州——武汉。
  这条线是在武汉和上海间拉一条直线,缩短两地间距离,也成为四川盆地通上海的快捷通道。
  二、 修建第二条浙赣线,现有浙赣线走钱塘江南岸,新线走钱塘江北岸,并拉通南昌和长沙间直线。从南汇出发(连接芦潮港通洋山港)——经过奉贤、金山——平湖、桐乡、杭州——富阳、桐庐、建德、开化——德兴、乐平、余干——南昌——高安、上高、万载——浏阳——长沙。
   2) 省内交通。从上海市中心,向各县建设放射状的城际轨道线和高速公路线,分别有:
  上海——南汇——芦潮港
  上海——奉贤
  上海——闵行——松江——金山
  上海——青浦
  上海——南翔——昆山
  上海——嘉定——太仓
  上海——宝山
  上海——浦东
  共8条,在上海火车站集中换乘。
  另据需要可在他们之间再加建,进行完善。
  3)建设各县间直达铁路线:
  宝山——嘉定——青浦——松江——奉贤——南汇——浦东——江湾
  根据需要可以建设多条环线。
  4)并建设相应高速公路。
  有了这些轨道交通和高速公路,就可以在沿线建设大量中小城镇、社区,提供大量住房;也可以大量疏散企业平衡分布,使得人们可以就近上班。而轨道交通是城际公交的最好方式,具有封闭性、安全、快速、准点、廉价等特点。
  5)轨道交通应该民营化,以提高效率。
  4、 其他基础设施:供水、供电、煤气、排水排污等,应该全省统筹,超前设计,按人口平均建设,实现全省一体化。
  5、 社会基础事业:教育、医疗卫生、文化等,应该全省按人口平衡建设,实现一体化。取消重点学校,重点医院等,将其资源分散到各个社区,以保障社会公平,并全面发展。
  6、 征地问题。
  总原则:“土地私有,自由流转,用途审批,增值共享”
  一是征用农地:
  按照台湾的土地政策(这是被认为全世界最成功最优秀的土地政策),农用地农转非的时候,必须有至少一半无偿被政府所有,作为公益建设用地,这部分土地是不按市场运作,不盈利的。由政府规划,用于道路交通、市政设施、福利住宅、公立医院、公立学校、公园、政府机构、车站、码头等用地。其余的按市价出售,收入归农民所有,但政府还要征收适当的增值税。这样就实现了增值共享,同时又使农民致富,利国利民。
  二是使用政府控制的公共土地:
  政府手上控制有大量公共土地,可以调剂使用。
  三是政府购买私人土地。
  一些私人所有的非农用地,价值不高的,政府可以购买,然后重新开发。
  7、 土地增值问题。
  土地增值,涨价共享,国家得大头。一是土地和房产转让过程中征收增值税;二是征收物业税。
  8、 福利房造价和购买力问题。
  据估算,事实上,不含土地,每平方米住宅建设成本不超过500元人民币(2006年物价),加上土地成本,也不超过1000元。一位农民工年纯收入1万元的话,小户型实用面积60平米的话,可安顿三口至四口之家,售价不超过6万,农民工卖掉老家田地、房屋,加上自己储蓄,再按揭一部分,可以很轻松承受。其实,只要控制在10万内,就足够了,政府不会亏本,人民也可以安居。
  9、 占用土地问题。平均每户建筑面积80平米,1千万户的话,按照5层楼计算,需要土地160平方公里。
  加上小区空地,空间翻倍,为320平方公里。这就是住宅用地。
  再加上交通用地,按照发达国家城市水平,道路面积15%—20%(现上海中心只有5%强),按照新增建成区2000平方公里计算,20%合400平方公里。
  公共设施用地——学校、医院、公园、博物馆文化馆体育馆等文化设施、公园、政府机构、车站、码头等,按照住宅用地一半计算,合160平方公里。
  以上三项总计880平方公里。
  其余则为工商用地,市场化解决,可有1000余平方公里,这些土地应该完全按照市场化出售,所得资金专项用于市政和经济房建设。按平均每亩政府收入50万计算,可得7500亿,翻倍的话有1.5万亿。
  上海有约6000平方公里土地,大陆部分有4700平方公里,上海市中心9区不过289平方公里。
  上海建成区至少应该达到3000平方公里,至少达到东京2倍,成为世界第一的超级大都会,这一点不过分。可以容纳人口至少3000万以上,充分估计应该5000万以上。
  10、 资金问题。
  ——住宅造价:
  按三口一家计,上海增加3千万人,就是1千万户。每户实用面积60平米,建筑面积80平米,每平米造价500元,加上征地费用,其他建设,总造价不超过 1000元/平米,这也是2001年房价没有疯涨时的郊区房价。合一户8万,1千万户,共需8千亿。但这些钱是滚动收回的,因为经济房也是销售的,政府基本不会有什么负担。政府要投入的主要是配套设施,比如交通,管道,学校,医院等,这方面的钱也是可以逐步解决的,土地出让金就是一大块。
  ——道路造价:
  道路建设占地400平方公里,按住宅建设成本平均每平米500元计,1平方公里需5亿,400平方公里,合计2000亿。
  ——公共设施造价:
  占地160平方公里,为住宅占地一半,按照住宅总造价四分之一计(因为通常不是楼房),为2000亿。
  ——其他基础设施:
   水电煤、排水、公交、地下管道等,这些投资大部分是由企业承担,将来是有营业收入的。
  政府投入满打满算2000亿到头了。
  以上完全政府投入部分,道路2000亿 公共设施2000亿 基础设施2000亿=6000亿
  政府滚动投入部分,住宅建设,800亿,能够一次建设1百万套经济房,足够了。
  这样,展望未来,上海省应该可以发展为人口超过3千万至5千万的世界超级大都会区。
  有人会说了,钱从哪里来?浦东开发以来,光中央就累计投入超过1万亿,不知道这些钱都到哪里去了?

  
  ( 欢迎补充指正 )


  
作者 :薛南 时间:2007-08-20 09:28:00
  
  先编辑吧!
作者 :薛南 时间:2007-08-20 09:56:00
  制版支持!
作者 :薛南 时间:2007-08-20 09:57:00

 

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