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股市、楼市和汇市之间的关系

楼主:鸟树下睡懒觉的猪 时间:2007-11-07 11:32:37 点击:1715 回复:0
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  内容提要:
  
  
  1.股市和楼市在资金媒介下的关系最为显眼。
  2.实证分析和经验事例表明,中国股市和楼市之间存在较强负相关关系,
  其原因主要在于资金在两个市场之间的集中流出入。而资金集中流出入的原
  
  因主要在于:中国股市缺乏做空机制,上市公司质量较差,居民投资渠道单
  
  一缺乏,投资者队伍不成熟、容易跟风。
  
  
  3.汇市和股市、楼市理论上存在汇市拉动股市、楼市的正相关关系。
  4.1985年日元升值期间,日本股市和楼市大涨。国内宽松货币政策和日元
  升值一起促成了日本股市和楼市泡沫的形成和恶化。
  
  
  5.实证分析和经验事例表明,中国汇市和股市、楼市之间存在明显的正相
  关关系。但需要注意,人民币升值和股市、楼市上涨之间的这种正相关关系
  只在升值前期和中期存在,升值后期由于没有了升值的刺激,外资流入减少,
  国内外资则兑现利润,撤出国内。
  6.对于政府来说,一方面,在升值期间,有必要采取稍微紧缩的货币政策,
  不能太放松银根,从而避免产生日本式的股市和楼市泡沫,必要时甚至可以
  对外资投资国内股市和楼市征特别税,即减轻外资对国内货币供应量和通货
  膨胀的冲击。另一方面,在升值后期,有必要加强外资流出国内的引导和管
  制,避免外资大量、集中流入导致国内资产价格暴跌、股市和楼市急速缩水。
  课题负责人:
  
  孙建平
  
  委托课题报告
  
  股市、楼市和汇市之间的关系
  
  一、股市和楼市之间的关系
  
  
  1. 理论关系和传导机制
  角度一:从市场体系看,股市是金融市场,楼市既是商品市场又是金融市场,楼市是金融市场是因为商
  品房具有投资和金融属性。作为金融市场,把股市和楼市联系起来的就是资金。局限于中国的国情,目前国
  内居民闲散资金公开的投资渠道只有股市和楼市。国内股市制度落后、缺乏做空机制,投资者买涨不买跌,
  财富示范效应和羊群效应,使得资金要么堆积在股市,要么蜂拥而入楼市,资金在股市和楼市之间的分配导
  致了两个市场的兴衰。
  
  图
  1:股市和楼市在资金媒介下的传导机制
  
  国内金融市场和居民投资渠道
  牛市
  资金
  股市
  熊市
  楼市
  注:蓝色箭头线是指资金从股市流入楼市,造成股市熊市和楼市牛市,红色箭头线是指资金从楼
  市流入股市,造成楼市熊市和股市牛市
  
  角度二:股市作为金融市场,反映楼市上市公司的兴衰。在正常情况下,楼市的兴衰会反映在其上市公
  司的财务报表上,即楼市牛市时期,开发类和物业经营类上市公司经营业绩良好,其上市公司的股价会上涨。
  反之则反。
  
  以上两种理论关系和传导机制中,第一种更为突出,大概是因为第一种更为宏观。
  
  
  2.实证分析和经验事例
  从代表性最强考虑,股市选用上证指数,楼市选用中房上海指数,时间选用
  2000年
  1月-2006年
  5月,
  我们计算出来上证指数和中房上海指数二者的相关系数达到-0.83,为高度负相关。图
  2表明二者有良好的线
  性回归关系,上证指数对中房上海指数的影响系数为-0.79,亦为负相关关系。
  
  图
  2:上证指数和中房上海指数呈较强负相关关系
  
  请务必阅读正文之后的免责条款部分
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  委托课题报告
  
  1600
  1400
  1200
  1000
  800
  600
  400 y = -0.7879x + 2259.3
  200 R2 = 0.6961
  0
  
  数据来源:国泰君安证券研究所。
  
  
  2002年到
  2005年,中国股市从
  2200点连续下跌到
  1160点,中间还出现过两次跌破
  1000点,股市市值
  从
  60000亿跌至
  15000亿,缩水
  60%,中国的股民亏损面达到
  70%。即使后期政府连续出台救市措施,沪深
  两市大盘指数还是持续下跌。反过来,同期楼市持续景气,成交格、数量双双走高,全国大部地区价格上涨
  超过一倍,长三角作为热点地区,上海、杭州、宁波、南京等城市房价涨幅甚至超过两倍。
  
  
  3.结论
  2000-2005年的历史表明,股市和楼市之间呈现较强的负相关关系,即股市下跌时,同期楼市往往上涨。
  其原因主要在于资金在两个市场之间的集中流出入。而资金集中流出入的原因主要在于:中国股市缺乏做空
  机制,上市公司质量较差,居民投资渠道单一缺乏,投资者队伍不成熟、容易跟风。
  
  二、汇市和股市、楼市之间的关系
  
  
  1.理论关系和传导机制
  汇市上,人民币升值吸引外资流入,寻找投资产品,一方面期望获得人民币升值下本币资产升值的投资
  收益,同时获得人民币升值带来的汇兑收益。作为投资场所和金融市场,股市是一个流动性高、投资收益较
  高、具有一定风险、投资范围广泛的金融市场,所以往往是吸引外资流入的主要场所。同样,楼市也是在本
  币升值下受益程度最高的行业,主要是本币升值抬高了不动产、土地价值,引发资产重估。但是,相对于股
  市,楼市的流动性要弱,投资范围也狭窄。而且,房地产行业是一个高负债率的实业,所以楼市投资可以运
  用高杠杆,而国内股市由于没有放开融资融券,所以杠杆运用空间有限。
  
  图
  3:汇市和股市、楼市之间传导机制
  
  800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 2400
  
  汇率升值
  资产价格上涨
  外资流入
  股市和楼市兴旺投资收益率高
  请务必阅读正文之后的免责条款部分
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  委托课题报告
  
  人民币升值将提高外资和内资对房地产和股市的需求。(1)外资需求的动力机制和操作流程可概括如下:
  第一,外资赶在人民币升值前流入中国,可以避免到时外币贬值的汇率风险和汇兑损失。第二,外资流入后
  以房地产或股票的资产形式保有,可以享受人民币升值带来的人民币资产升值的收益,其中,房地产是抗通
  胀、流动性良好的实物资产形式。第三,人民币升值后,外资出售房地产和股票,变现收益兑换成外币时享
  受人民币强势货币的收益。可见,外资的不动产需求主要是投资性或者投机性需求。
  
  
  2. 实证分析和经验事例
  日本案例:
  1985年,美国和欧洲国家通过“广场协议”逼迫日元大幅升值。此后
  10年,日元汇率平均
  每年上升
  5.2%,从
  1971年的
  1美元兑
  360日元上升到最低时的不到
  100日元左右。日元快速升值,导致外
  资大量流入,日本股市和楼市迅猛上涨。同期日本宽松的货币政策更是导致流动性泛滥,进一步促成了股市
  和楼市的泡沫。1985年
  12月,日经平均股价仅为
  13113日元,此后一路攀升至
  1987年
  9月的
  26000日元,
  并于
  1989年
  12月
  29日达到历史最高点
  38915日元。日元大幅度升值,日本土地价值超过了美国,东京地价
  比
  1950年上升了
  1万倍,1986—1989年东京市中心地价提高了
  2.7倍。日本地价的最高年涨幅是
  1987年的
  33%,1985-1990年日本地价总市值上涨了
  126%,1990年日本地价总值最高是名义
  GDP的
  5.5倍。
  
  
  1989年
  4月的官方利率上调成为日本股市下跌的导火线。在不到一年的时间里,日本官方
  5次调高利率,
  股市从
  1990年初开始大跌至
  1992年
  8月
  18日,日经平均股价已降到
  14309日元,与最高点相比下跌了
  63%,
  同时也创下了世界三大股市中跌幅最深的纪录。1991年,日本房地产价格和股市同时暴跌。此后,日本的土
  地价格连续
  11年下跌,全国土地的平均价格已经低于泡沫经济发生前的
  1983年,东京部分地区的地价比最
  高时期下跌了
  75%。房产泡沫的破灭让银行产生了巨额的坏账,金融业遭到了沉重打击。日本经济从
  1991年
  后走向了长期的衰退。
  
  (1)中国汇市和股市
  股市选取上证指数为代表,汇市选取人民币兑美元汇率,时间采用人民币升值的
  2005年
  7月到
  2006
  年
  4月,得到二者的散点图如下图
  4。由于人民币汇率采用直接标价法,所以人民币兑美元汇率和上证指数
  之间的负系数表示人民币升值越快,上证指数上涨越快。
  
  图
  4:人民币兑美元汇率和上证指数的散点关系
  
  1600
  
  1400
  1200
  
  
  
  1000
  800
  
  
  y = -3633x + 30529
  R2
  
   = 0.8445
  400
  200
  
  
  0
  
  600
  
  8 8.02 8.04 8.06 8.08 8.1 8.12
  数据来源:国泰君安证券研究所。
  
  
  (2)中国汇市和楼市
  自
  2002年之后,人民币升值预期已经吸引了大量国际资本流入中国,房地产行业成为国际资本的重要
  投机领域。根据央行的统计数据,
  2002年、2003年和
  2004年
  1-11月境外资金进入上海房地产开发领域的金
  额分别为
  109.5亿元、150.0亿元和
  153.5亿元,境外资金购买商品房的金额分别为
  32.2亿元、39.3亿元和
  
  
  68.6亿元。此外,
  2004年境外机构、个人通过借用外汇贷款结汇后进入房地产开发和购买商品房的金额分别
  为
  58.6亿元和
  52.4亿元。由此可见,上海市
  2002年之后房价大幅度飚升,因人民币升值预期吸引进来的外
  资做出了重要贡献。
  请务必阅读正文之后的免责条款部分
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  委托课题报告
  
  再看具体案例,近几年来,外资在国内频频购置大宗房地产。
  2005年
  3月
  24日摩根土丹利斥资
  4亿多
  元买下北京富力城内一座高
  23层、3万多平方米的写字楼,目前摩根士丹利在中国的地产基金规模为
  20亿
  元,在过去
  3年里,摩根士丹利房产基金在中国内地的投资项目有十几个,并已经成了国外企业在中国最活
  跃的外国投资机构之一。凯德置地集团
  (中国)自
  1994年进入中国以来,就一直活跃在中国房地产投资与开发
  市场,目前在华总投资规模已达
  120多亿人民币,其中
  70%都在上海。其投资开发的高品质住宅区有菊园、
  曼克顿豪庭、江临天下、汇豪天下、莱诗邸和天山河畔花园。商用项目有百腾大厦、来福士广场
  (融甲级智能
  化写字楼与大型现代购物中心为一体的商业中心标志性建筑)和卢湾办公楼项目。另外,凯德置地还开发了在
  厦门的商用项目汇腾大厦,并用折合
  22亿元人民币的资金购买了位于北京黄金地段的中环世贸大厦。
  
  调查显示,海外流动资金在美国房地产投资的平均年收益为
  6%-7%,日本也是
  4%左右;而在上海的年
  收益可以达到
  20%-50%,北京也在
  8%-15%之间。
  
  
  3.结论和对策
  对于中国,汇市和股市、楼市成较为明显的正相关关系,即人民币升值,吸引外资流入,股市和楼市受
  资金推动而上涨。但是,需要注意,人民币升值和股市、楼市上涨之间的这种正相关关系只在升值前期和中
  期存在,升值后期由于没有了升值的刺激,外资流入减少,国内外资则兑现利润,撤出国内。因此,对于政
  府来说,一方面,在升值期间,有必要采取稍微紧缩的货币政策,不能太放松银根,从而避免产生日本式的
  股市和楼市泡沫,必要时甚至可以对外资投资国内股市和楼市征特别税,即减轻外资对国内货币供应量和通
  货膨胀的冲击。另一方面,在升值后期,有必要加强外资流出国内的引导和管制,避免外资大量、集中流入
  导致国内资产价格暴跌、股市和楼市急速缩水。
  
  

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