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干短租公寓就三个秘诀(转载)

楼主:天府人家在四川 时间:2016-04-24 18:32:30 点击:17 回复:0
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  不要用战术上的勤奋掩盖战略上的懒惰,不管做其他生意还是二房东生意一定顺势而为!以下三件事做好不存在亏损问题只是盈利多少的问题。我的分析只针对集中式或者分散集中式!纯分散式不需要考虑太多只需要考虑自己能管理好多少房源不出问题就行。
  很多二房东不知道是做分散的还是集中的,不管长租还是短租如果是分散的只适合创业初期玩玩,分散公寓相对门槛低,获取房源容易,分散式经营随着房量的增加成本同样增加就是水涨船高的逻辑,哪怕年投入千万做IT系统开发的公司都很难解决成本和管理的问题,做到船涨水不涨或者水少涨。分散式房源高成本是永远甩不掉的尾巴,集中式公寓或者分散集中式的可以通过精炼管理提高IT系统的使用实现成本控制!
  所以,从0到1做分散的实现原始积累,从1到N做集中或者相对集中式的实现稳步扩张。
  第一件事选址
  开发商靠谱:见过很多位置租金都非常好的项目因为开发商不能按时正常交房,房屋质量问题,冬季无法供暖,配套的商业一直没有招商运营导致血本无归。一定选择靠谱的开发切记心急进驻项目最后房间都不能正常使用,某项目由于冬季不能市政集中供暖,而且空调外机是十户共用,导致开空调一晚上用电100多块比租金都贵,典型被开发商的工程给坑了。
  交通位置和项目的显著性:租短租的用户以旅游和商务为主都是为外地人提供短暂的住所。所以,交通一定要方便。特别是项目的显著性比如打车或者客人寻找前台时方便,显著性差很容易遭到差评,用户都是简单,粗暴,脾气差,让用户快和爽是件很重要的事。
  房源租金定位:做短租公寓你获取房源租金价格就是你的客户群定位。同时我们要想清楚租短租公寓的主要人群是 低端,中端还是高端,选择公寓的人群通常以20-38岁的年轻中产为主,高端人群通常是当地的五星级酒店,低端的他选择经济型酒店更划算。所以中高端的产品更适合公寓人群。
  当然也最怕就是很多有高端情怀的二房东,动不动拿当地城市的最高端项目,直接对标五星级酒店的价。短租运营商很少有高端服务的基因和服务体系,很多二房东觉得自己客房产品可以比五星级酒店的都好,价格应该比五星级的贵,但是真正住五星级的多少人是为了客房质量而住的。选择五星级的主要原因是他的房间以外的高端配套,细致服务和高大上的品牌。所以很多原本做中端市场做的不错的二房东尝试了高端后,从此在行业内就消失了,包括国内最大公寓品牌拿了几个高端项目没做几天就转给了别人。项目的市场定位和服务人群的定位是一个项目第一步!
  第二件事运营
  最优的房量:房源的数量是否科学,是否是最优状态这个直接影响团队的工作效率,和人员的匹配,房源过多服务质量会下降,单套房子的盈利下降。房源数量太少,各个部门都要设岗,人员效率低下,成本过高!公寓运营是个重服务的行业,人工效率和人工成本是最大的挑战,通常房源数量比较科学的30-40间,80-120间是相对科学的,当然每个地区会略有不同!
  错位竞争:通常越是盈利好的项目越是竞争激烈的项目,我们很多门店都是一个项目里有20家左右的同行,各种门头各种打折促销的LED灯箱。很多租客进了项目挨家店去比价哪家低去哪家,没有最低只有更低。举例,七天后有个展会,很多房东是先定个高价如果预定的客户少了开始每天降一点价格直到最后一天还没住满就来一个跳楼价,结果最后一平均卖的价格很低。然后之前高价预定的客户还会去网站投诉你。正确的价格原则先定一个低价根据预定的量来逐步提高价格,价格是上涨的趋势,预定量是参考价格涨幅的最重要的数据!一个产品相当的项目竞争是不可避免但是是什么时间降价什么时间涨价非常关键,错位竞争。当别人疯狂时我恐惧,当别人恐惧时我疯狂,也特别适用在收房时的策略。
  长短租结合:长短结合是目前最为理想的一种经营策略,很多做长租公寓的伴随行业竞争也会做半月租 ,月租等更灵活的租房方案来降低空房率。那么日租公寓又为什么要做拉长?通常适合做日租短租公寓的都是偏旅游城市会多一些,价格浮动会比较大,而且淡旺季明显。到了淡季客流量大幅度下降 降价根本也没有出租率,所以只能出一个便宜的价格做长租生意,比如月租,季租,半年租,到了淡季做长租!
  公寓就比传统酒店的优势明显的多了,我们一月租接触过很多传统酒店想在房间改造出出厨房来在淡季期间跟我们合作做月租。当然到了淡季做长租公寓的也会被波及到,原本旺季做日租的房间也拿出来做长租了而且做日租的在旺季赚了钱到了淡季赔点钱做月租半年租都可以,自然到了淡季不只短租公寓在赔钱出房,长租公寓的二房东也在咬着牙赔钱出房。整个长短租公寓变竞争越来越激烈。
  短租日租公寓的租期会租步拉长来填空入住率,最近汉庭把包月价格由7折变成了6折。长租公寓由年租半年租现在逐步开始季租月租,半月租,接受的租期更灵活,但是长租公寓做日租经营目前看不是一件很划算的事,最主要是日租的高频次的服务成本和繁琐的服务流程不适合长租公寓经营者。
  第三件事销售
  利用好OTA:短租公寓通常不会像传统星级酒店配很多销售去跑市场跑旅行社,本身房量有限而且没有会议室,相对传统酒店又缺少气派显眼的大堂和店招!所以客户只能依赖“携艺美去”当然如果没有这些OTA估计也不会有这么多公寓创业者,OTA能解决你60%的订单!OTA是你获取初次客户的最好方式,如何让OTA的客户在第二次入住的时候成为你的会员或者协议客户是每个运营商该去琢磨的。’携艺去’合并后佣金的确太高,除人工成本就是网站佣金支出了!再加上网站的返现高的离谱,到逼门店的协议客户价格更低。
  长租月租网站:目前58同城,赶集网,搜房网上的公寓产品的信息量巨大,经营方需要不断地投钱做置顶推广,推广费用越来越高效果越来越差。我们一月租网每天面临很多的二房东商谈首推,大量的信息涌入我们只能做减法为部分优质的管理公司合作。当然,目前做长租月租也只有这些渠道可以让你在淡季时低价提高出租率。
  短租公寓通过开发或小业主获取房源,虽然投入成本低,但是租金成本非常地高,靠租金差剩余的利润实在太薄弱了。短租获取利润都是抠出来的,把人工成本做到极致,把OTA利用极致,把长短租结合权衡好,盈利肯定没问题,但也只能赚点小钱!集中式的长租公寓更适合从1到N!


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