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【老金拍案】准确界定公共利益是今后城市国有土地上拆迁征收案件中最重要

楼主:金易恒 时间:2016-12-24 22:55:12 点击:10 回复:0
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  【老金拍案】准确界定公共利益是今后城市国有土地上拆迁征收案件中最重要的诉讼策略


  文/金易恒(老金脱口秀文字版)


  2016年11月29日,最高人民法院发布《最高人民法院关于充分发挥审判职能作用切实加强产权司法保护的意见》和《最高人民法院印发《关于依法妥善处理历史形成的产权案件工作实施意见》的通知》,其中《意见》第十条首次正式提到了关于公共利益的适用问题:“依法公正审理财产征收征用案件,维护被征收征用者的合法权益。准确把握立法精神,合理把握征收征用适用的公共利益范围,坚决防止公共利益扩大化。遵循及时合理补偿原则,对土地征收和房屋拆迁补偿标准明显偏低的,要综合运用多种方式进行公平合理补偿,充分保护被征收征用者的合法权益。”,而通知《通知》第十六条则讲到了以往拆迁征收案件错判的应该再审和改判的问题:“依法妥善处理与政府行为有关的产权申诉案件。甄别和再审产权案件时,对于在招商引资、政府与社会资本合作等活动中与投资主体依法签订的各类合同,因政府换届、领导人员更替而违约毁约侵犯投资主体合法权益的,或者因法定事由改变政府承诺和合同约定,对投资主体受到的财产损失没有依法补偿的,人民法院应当依法再审和改判。对于政府在土地、房屋等财产征收、征用过程中,没有按照补偿范围、形式和标准给予被征收征用者公平合理补偿的错误裁判,人民法院应当依法审查,启动再审。在再审审查和审理中,要注意运用行政和解协调机制、民事调解方式,妥善解决财产纷争。”,这是最高人民法院贯彻执行2016年11月4日出台的“中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见”有关拆迁征收案件中的问题所发表的明确司法意见,简单的说,之前人民法院对于审理拆迁征收案件是极少会去界定公共利益这一概念问题的,但今后的涉拆涉征案件中,只要被拆迁人或被征收人提出质疑,法院就会依据上述《意见》第十条对涉拆或涉征项目是否为“公共利益建设项目”在司法上作出认定,不再是政府说了算。
  当拆迁或征收补偿严重不公却又遭遇政府以拆迁(征收)地块的建设项目涉及公共利益而申请司法强拆时,上述《意见》就给了被拆迁人依法维权的法律依据,可以就拆迁(征收)地块的建设项目是否为公共利益建设项目请求人民法院对此作出司法认定,老金接下来谈一下此类案件的诉讼策略:

  一,为防止政府突然向法院申请司法强拆,被拆迁人或被征收人应准备如下证据:
  1,拆迁或征收通知;
  2,房屋产权证(包括房产证和土地出让使用权证)复印件;

  3,是企业的,提供营业执照复印件;是个人的,提供户口本及身份证复印件;

  二,根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第六条、第九条(一)、第十条(七)(八)、第十七条规定,以及提交上述证据,提前依法向所在市如下政府部门申请公开政府信息:

  1,依法向所在市住建局申请公开如下信息:
  1)申请公开有关拆迁(征收)地块的许可证,以及拆迁(征收)延期批准公告、拆迁人(征收人)的延期申请;
  2)申请公开有关拆迁(征收)地块的拆迁计划和拆迁方案;
  3)申请公开评估报告的适用标准及有效期;
  4)申请公开有关拆迁(征收)地块的建设项目名称及用地性质。
  其中,第4)项申请信息涉及拆迁(征收)地块的建设项目是否为公共利益性质。

  2,依法向所在市发改委申请公开如下信息:
  有关拆迁(征收)地块的建设项目批准文件。

  3,依法向所在市规划局申请公开如下信息:
  申请公开有关拆迁(征收)地块的建设用地规划许可证;

  4,依法向所在市国土局申请公开如下信息:
  申请公开有关拆迁(征收)地块的收储批准文件。

  5,如果有关拆迁(征收)地块已经被政府拍卖掉,可依法向所在市土地储备中心申请公开如下信息:
  1),申请公开有关拆迁(征收)地块的拍卖用地性质(建设项目是属于公共设施建设项目还是属于拍卖给开发商用于房地产开发)的市政府相关批文;
  2),申请公开有关拆迁(征收)地块被拍卖的具体时间;
  3),申请公开有关拆迁(征收)地块被拍卖的拍卖程序;
  4),申请公开有关拆迁(征收)地块被拍卖的具体价格(每平方的拍卖价格或每亩地的拍卖价格);
  5),申请公开有关拆迁(征收)地块参与竞拍单位或自然人名单;
  6),申请公开有关拆迁(征收)地块竞拍成功者即拿地人单位工商注册名称,或自然人身份信息;
  7),如果开发商拿地时间已经超过2年,申请公开有关拆迁(征收)地块拿地人至今没有开发的理由。

  三,被拆迁人(被征收认)依法申请以上材料的作用:
  防止拆迁人(征收人)在严重侵害被拆迁人利益的前提下,采取恶人先告状的手段突然向人民法院申请司法强拆,如果被拆迁人(被征收人)提前获取上述有关拆迁(征收)地块建设项目的用地性质,如果建设项目并不是公共设施或旧城改造等公共利益建设项目,而是纯粹的商住楼盘性质的房地产开发,那么就涉及到在打行政诉讼案件中有关建设项目是否为公共利益的界定问题,以上证据将有助于被拆迁人(被征收人)打赢强拆官司。

  四,关于公共利益的界定

  1,拆迁人或地方政府申请司法强拆的法律法规依据:
  国务院第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条对公共利益建设项目作出了界定:“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”,从上面这条规定来看,1-5之间的公共利益界定比较明确,但第6条纯属为地方政府随意界定公共利益留下了余地,以至于地方政府将他们认为需要拆迁(征收)的地块建设项目都称之为公共利益,以此为由以极低的价格收储被拆迁人依法获得的土地使用权后再进行商业性质的拍卖,从而在土地收储和拍卖过程中获得利益,地方政府为了在土地收储和拍卖的过程中利益最大化,往往提前作出所谓城市规划,设定拆迁范围,随后开出一个较低的征收价,被拆迁人(被征收人)若同意就签订拆迁(征收)补偿协议将被拆迁人(被征收人)赶走,如果被拆迁人(被征收人)不同意,他们就玩弄拖延战术,可以几年不来找被拆迁人(被征收人),期间偶尔会来坐一下表明他们在与被拆迁人(被征收人)谈判,但事实上是在等待房地产市场的价格变化,一旦房地产价格飙涨,势必土地拍卖价格跟着飙涨,拆迁人(征收人)就会来逼拆,如果地方政府与开发商都下决定要开发拆迁(征收)地块的建设项目了,实在谈不成就会以拆迁(征收)地块的建设项目是公共利益为名并依据《国务院城市房屋拆迁管理条例》第十七条规定“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。”以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。”而向人民法院申请司法强拆,在这种情况下,拆迁(征收)地块的建设项目是否属于公共利益的界定就显得十分重要,否则,司法强拆将不可避免。

  2, 公共利益的实体界定:
  第一,公共利益绝不是抽象概念,必须有具体明确的公共设施类建设项目;

  第二,这一建设项目必须是非赢利性的,建设项目的受益对象应该是公众而不是特定的个人或者法人,项目建成后,公众是可以自由平等地进入的,比如公园、公路、地铁、高铁、汽车站、机场、学校、菜场等。
  如果公共利益的受益对象仅为开发商个体,而开发商的建设目的就是为了赢利,建设项目完成后又归属于私权空间,比如商铺、住宅等,公众不可以共享这一利益,比如商业楼盘、写字楼等,这就不属于公共利益。
  综上,公共利益不应该只是政府利益,政府利益不能以公共利益之名作为借口侵害被拆迁人(被征收人)的个人利益。

  3,公共利益的程序界定:
  宪法和物权法等都提到的公共利益是模糊不清的,所以,对于模糊的公共利益界定权应归属于司法解释权,即人民法院才有司法解释权,如果就涉及到拆迁(征收)地块的建设项目究竟是否属于公共利益的问题,这个界定问题如果双方当事人的认知不能达成一致看法,就应通过向人民法院起诉由人民法院作出认定,拆迁人或政府单方面说了不算,被拆迁人(被征收人)说了也不算,但如果被拆迁人(被征收人)不首先搞明白公共利益的界定常识,不积极地去争取人民法院作出有利于被拆迁人(被征收人)的司法界定,那么人民法院很可能会依据拆迁人(或政府)的说法而对建设项目是否属于公共利益作出不利于被拆迁人(被征收人)的司法界定,从而进一步对拆迁(征收)补偿标准作出不利于被拆迁人(被征收人)的判决。
  因此,当地方政府以公共利益名义对被拆迁(征收)房屋提请人民法院作出司法强拆裁定时,被拆迁人(被征收人)就应依据通过申请政府信息公开所获得的相关有利于被拆迁人(被征收人)的材料作为证据,依法请求人民法院对拆迁(征收)及建设项目是否属于公共利益在程序上作出司法认定。

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