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【老金杂谈】开放已建封闭小区的围墙为什么不能一推了之?

楼主:金易恒 时间:2016-02-23 18:43:04 点击:285 回复:0
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  【老金杂谈】已建封闭小区的围墙为什么不能一推了之?

  文/金易恒

  小区道路公共化,主要是为了解决路边停车难的问题,试图让想在路边停车又无处可停的人就近停小区去,而白天,小区车主大多上班去了,车位空出来了,有停车资源便于临时停车,适当利用,可缓解白天上班时间内的城市道路停车难问题,达到缓解道路通畅之压力之目的,不利用也是资源浪费。
  因此,从表面看,小区道路公共化实为明智之举,也确实是个好办法,二十年前所建的
  大型小区基本上是这种开放型街区式的规划设计模式,小区大门都是敞开的甚至不设大门,未见治安不良。
  但近二十年来,小区建设逐步强调私有化空间,这是后来房价逐步高企的因素之一,而一些小区道路一侧或两侧的停车位使用权甚至被物业出售,让业主花几万元甚至几十万元买断,更多小区道路侧的停车位使用权是被物业出租,无论买断还是租用,都涉及小区车位使用权的私权性质,如果试图以牺牲已建封闭小区业主私权的方式来缓解或彻底解决公共道路不畅及临时停车难问题无疑是望梅止渴,说明之前的城市总体规划、小区公共区域规划审批等行政行为存在严重失误,政府纠正规划错误是好事,总比不纠正好!
  问题是:纠正城市规划错误的前提是什么?这不只是出台一个新政的问题,更多的涉及不同小区所呈现的不同情况,以及涉法问题。
  政府首先要敢于承认城市规划及规划审批上的失误,不够前瞻性,以此获得民众的谅解。其次,要相应出台“为了公共利益而征用封闭小区道路及停车位的补偿细则”等法律法规,这才是较为成熟的新政,才能得到民众的广泛支持。
  不是所有封闭小区都适用于新政,只能开放具备宽敞道路并有条件改造成街区式的封闭小区,切忌一刀切,更不能以行政手段强制推动小区推墙新政,否则,强制私权公共化的后果,或比道路拥堵本身更让民众堵心!
  所以,开放封闭小区道路,让小区道路、停车位公共化,地方上一定要稳妥推进,苏州有不少二十年前建的老小区都是开放型街区式小区,小区道路、停车位都是公共化的,小区道路两侧的停车位不出售,也不租用,都是免费供小区业主停车,先到先停,社会车辆也可以自由进入小区道路并免费停车,只要你找到空出来的停车位就行,几十年来并未造成社会矛盾激化及小区治安恶化,这充分说明开放型街区式小区是符合城市生活的。
  但近二十年来所建的封闭小区则不同,一是小区道路因考虑安全性不具备南北、东西方向的贯通,二是道路两侧的停车位有不少小区是实行租用的,退租倒也没啥问题,但面临小区道路两侧的业主车库门外的停车位就有在使用权专属的问题,车库门口的停车位虽然不属于业主私权性质,但按既成惯例属于业主专用,其他人不得将车停放在业主车库门口的停车位上,一旦小区道路及道路两侧车位公共化了,则业主车库门口的停车位也公共化了,谁都有停车使用权,来一辆社会车辆停在你车库门前的停车位上并不违规,如此一来,你的车既不能进车库也不能出车库,人家在你车库门前停车又不违规,找来警察也没用,哪不急死人?为这种事将会矛盾迭起,纠纷不断,业主车库门前的车位将成为民众之间矛盾频发的焦点问题,没有大智慧提前预防,又得花费国家大把的维稳经费,这是新政推出后必须面对的实际问题,不能让民众背上因新政而带来的纠纷包袱,有业主即使现在想把车库前的停车位买断,但新政已经出台,就算你愿意出大钱买安宁也买不断车位使用权了,如此一来,业主本来安宁的生活或将从此不再。
  所以,小区道路、道路侧停车位全面公共化不具备全推广性,只能适用于有条件的小区。
  街区型开放式小区内的道路规划与封闭式小区内的道路规划完全是两码事,街区型开放式小区道路比较宽敞,从规划上就在道路两侧设置的公共停车位、人行道、商业门店、菜场、小型综合商场、小学甚至中学、幼儿园等,并允许社会车辆自由进出。
  但封闭小区的道路主要用于小区内部业主通车,道路较窄,道路两旁几乎没有专用人行道,也没有门店,有的封闭小区实行人车分流,以确保小区内的儿童在小区活动时的安全,如果一刀切的政策性开放所有封闭小区,人车分流的小区还要修一条或几条小区道路供社会车辆穿行停车,这小区的安全怎么保障?小区环境是不是要遭到破坏?小区内的汽车噪音问题怎么解决?房子是不是会因此而大大贬值?而不熟悉小区环境的临时社会车辆若为了抄近路、避堵塞而快速穿越小区,小区内老人孩子多,总不能为了安全始终将老人孩子禁锢在家里吧?这势必会导致更大的交通事故隐患,如果简单而粗暴地将城市及小区规划失误所造成的交通拥堵危机转嫁为封闭小区内老人孩子休闲时的安全危机、汽车喇叭的噪声危机及房子贬值危机等,这绝不是降物业费那么简单的事儿,而是涉及包括对小区内土地、环境、房价等一系列私权的损害问题,不首先考虑并解决这些问题,开放已建封闭小区新政或只能停留在文件上,要落实起来将举步维艰。
  支持国家及地方对新建小区进行前瞻性的统等规划,设计为开放型街区式小区的宏观规划,但不赞成将不具备街区式设计开放功能的原封闭小区简单、粗暴、一刀切式的一推了之!

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