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杨永席:东原后程发力的底气(转载)

楼主:linchunjie1982 时间:2018-06-29 01:00:51 点击:0 回复:0
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  原创: 沙文蓉 地产K线 前天

  

  东原集团总裁杨永席


  乐居财经 沙文蓉 发自上海

                             (一)                                        
  40岁出头的杨永席,走路带风,一股精神气出现在镜头面前。
   
  “今天在成都、环南京斩获了两幅优质地块。”他刚接到这个喜报,抑制不住内心的激动,剧透今年土储要增加800-1000亿新货值。

  在很多房企观望的当口,为何东原集团频频出击?拥有20年从业经历的杨永席有自己的判断:市场有周期,东原要踏准节奏,目前时机到了,长三角有机会。

  这几年,东原的“运气”一直很好,能够在上升期果断出手拿地,疯狂期隐忍不动。这与杨永席与东原的投资团队对市场的准确预判密不可分。
   
  他清楚地记得,2016年9月23日在南京的那场土拍。“太疯狂了,20幅地块,几十家房企报名交了上千亿的保证金,每块地都拍到最高价再进行摇号,我们也报名了八幅地块。但是当拍到第三幅之后,我就发现情况不对,带领团队离开。”事实证明,当时的判断是对的。
   
  “投资既要拼智慧,要拼勤奋,更要拼敏锐度”,杨永席将投资质量、投资效率把控得很好,东原的“地王”几乎很少。
   
  拿地就要有钱,今年以来,房企普遍都感受到融资渠道的收紧,甚至有的资金成本超过15%。但“东原不缺钱!”2018年一季度,东原集团母公司迪马股份手中货币资金和流动资金纷纷达到新高,分别为58.72亿元、376.28亿元。
   
  有钱又踩对了点,杨永席要求投资团队要在今年的土地市场上发力,“东原目前总土地货值超过1500亿元,今年上半年完成已经超过300亿货值,下半年力争再冲刺700亿的货值。”
   
                              (二)
   
  作为从极度重视产品力的重庆厮杀出来的房企,没有两把刷子很难在地产江湖立足,东原的秘密武器是产品加运营。
   
  “我是一个产品控,有很多的底线不能突破,比方说做叠墅产品,一楼必须有老人房、负一楼必须有采光、必须设计两个套房、入户花园有动线。”
   
  东原在产品打造上,有一股温柔的杀伤力。一棵树的背后有故事,一个地漏的做法有故事,就连门廊上挂的一串挂灯,也包含着对客户的尊重和对品牌的坚持。
   
  东原还成功打出了领先行业的社区运营王牌——童梦童享、优度优家……以及一个社区标杆产品——原聚场,全时段、全龄段涵养社区业主的东原生活。
   
  这种品牌的独特性,来源于它对细节的敏锐感,和不断迭代的进取心。以“印”系列为例,重庆东原·印长江被业内外赞为“中国西部第一豪宅”。“我们卖2万6的时候,周边房价才卖1万。”
   
  即使地块被限价,也不降低标准的底线。“东原的基因就是产品,至始至终不能放弃。如果一家房企平时都随便造房子,哪天突然提做产品,能信服人么?”作为东原集团的CEO,他还自曝糗事,曾经因为客户满意度偏低,在团队面前情绪失控。
   
  东原集团一直致力于做一二线城市的中高端住宅,提升整体单盘平均效能指标,从而实现规模以及利润的快速增长。杨永席透露,东原不做纯刚需,三房以下的房子几乎不碰。
   
  一个项目做成大杂烩,这是不现实的,服务对象不一样,标准体系也不一样。所以,东原只做自己擅长的领域,帮助业主实现从首次改善到终极改善。

                            (三)
   
  “东原集团总裁的KPI考核是什么?”

  本以为杨永席会报出一堆数据指标,但他笑称,没有KPI考核,因为自我要求很高。东原企业文化也特别简单,从之前的“开放、简单、透明”到今年的“进取、敏锐、合作”。
   
  去年下半年,迪马股份曾经历了大股东债务风波,虽然上市公司独立运作的机制,并未让迪马受到实时性的经营影响,但多少会让企业经历一些外界的误解。“这是我职业生涯中比较难忘的一段经历。好在,一切都已经过去了,感谢这段历练,让我们团队各方面技能得到了锻炼,这是一笔宝贵的财富。”
   
  在杨永席带领下,东原集团业绩一路有质量的增长。过去的三年,东原销售额在迅猛增长,复合增长率达到了66.4%,远远高于行业平均水平,2017年实现了近300亿销售额,跨入了全国前50强行列。

  今年目标多少?杨永席透露:“制定的目标是500亿,但超额完成年度目标,应该问题不大,我们一直是做的多说的少,数字略保守了一些。以东原目前的土地储备以及营销能力来看,2-3年内过千亿,是大概率的事。”

  迪马股份2018年一季报显示,旗下房地产业务在一季度创出销售金额102.3亿元的历史新高,同比增长123%。2018年1-5月,东原集团凭借185.5亿元的销售额跻身中国房地产品牌50强第49位。主体长期信用评级为AA,评级展望为稳定。

  截至目前,东原不仅在西南区域位于领先的地位,还已经完成了全国化布局的战略纵深。截至目前,集团在建及拟建项目近50个,遍布上海、南京、杭州、苏州、重庆、成都、武汉、郑州等一二线经济发展重点城市。
   
  杨永席自嘲这段经历,打通了自己的任督二脉,也对做一名优秀的职业经理人有了更多的感悟。“有韧性、思维敏捷、能应对各种变化。这是我心目中地产人应该具备的素质。”

  他是一个十分自律的人,清晰地记得2016年8月7日第一次戒烟。“之前每天抽一包多,说不抽就不抽了,之后再也没有碰过烟。”同样,对于自己要求的规章制度,一定是身体力行,做好表率。



  

  以下为乐居财经与杨永席的对话精选:
   
  乐居财经:从事房地产行业近20年,最难忘的一件事是什么?

  杨永席:去年下半年开始,东原集团的母公司迪马股份经历了大股东债务风波,这是我职业生涯中比较难忘的一段日子,但是团队更加团结,团队的战斗力和凝聚力得到更进一步的提升。现在,东原的发展又踏上了新的台阶,感谢这段历练,让我们团队各方面技能得到了锻炼,这是一笔宝贵的财富。

  东原参加的是中长跑比赛,所以我们注意呼吸节奏,不能被打乱。速度忽快忽慢,毫无章法,肯定提前败下阵来。
   
  乐居财经:每个房企都有自己的标签,东原集团有别于其他房企不一样的标签是什么,能否用一句话概括一下?

  杨永席:这是一家进取、有特色、讲品质、有内涵的优秀房企。

  乐居财经:能否介绍一下东原产品特色?

  杨永席:东原只做偏改善的产品,不做纯刚需,三房以下的房子几乎不碰。我们打造产品的逻辑,是对客户需求深度的洞悉以及对他们极度的尊重。一个项目里面做成大杂烩,各种客群都有,这是不现实的,服务对象不一样,标准体系也不一样。所以,我们只做自己擅长的领域,帮助业主实现从首次改善到终极改善。

  在目前市场环境下,房价卖不上去,房子又抢手,很多房企都会选择减配,但东原绝不会做。你可以随便问我们的员工,我开会从未提出过降低标准这件事。即使是地下室,我们都会按照既定标准来,做精装修。
   
  乐居财经:东原集团未来战略目标是什么?

  杨永席:今年定了500亿的销售指标,但是我估算了一下冲击600亿还是有很大的希望。目前土地储备达到了1500亿,今年目标再增加800-1000亿,拿地时机已经到来。在优质的土储之下,两到三年内,东原将冲刺千亿目标。
   
  乐居财经:房地产+是当前的风口,比方说长租公寓、健康教育、共享办公等等,您对这些房地产上下游衍生出来的产品怎么看,东原地产会在哪些领域布局?

  杨永席:我们依然在我们主航道地产上做好文章,这是立足之本。


  东原形成了社区运营的核心能力,未来将探索出空间赋能的业务方向,通过开发商合作、空间创收、知识产权输出、品牌合作等模式,成为城市空间服务商,打造持续超额盈利能力。
   
  乐居财经:很多房企都在倡导加班文化,地产人的压力也是越来越大,东原集团的企业文化是什么样的?你有KPI考核指标吗?

  杨永席:我没有KPI考核指标,特别感谢董事长罗韶颖以及董事会对我的信任。但是,我对每个项目都会有一套严格的财务指标考核办法。

  每个项目都控制住了风险,最后结果肯定不会差。另外,我们在积极尝试一些新的投资方式,加大合伙制,扩大股本金,新的融资、供应链、ABS都会去做。现阶段做的就是经营加杠杆,通过运营效率和投资质量来控制成本,实现利润的再优化。

  我也不刻意提倡加班文化,因为东原人本身是具有进取精神的。东原企业文化从之前的“开放、简单、透明”到今年的“进取、敏锐、合作”,文化进行了新一轮的刷新。
   
  乐居财经:房地产调控依然在加紧,您对未来房地产市场持悲观还是乐观态度?

  杨永席:近两三年来看,情况不容乐观,但是从长远来看,还有机会。

  乐居财经:优秀的职业经理人应该具备怎样的素质?

  杨永席:有韧性、思维敏捷、能应对各种变化。



  

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