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中航地产《城筑》2014年9月刊:“限购令”松绑难改楼市低迷

楼主:麓汤卫蚕搅 时间:2014-10-29 09:44:48 点击:424 回复:0
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  自6月20日呼和浩特市在全国率先宣布取消限购后,各大城市纷纷“效仿”。如果房价下滑的趋势继续,剩下的5个城市松绑限购恐怕也只是时间迟早的事情。这也将意味着“存活”三年半的限购时代将基本终结。

  限购松绑是顺势而为

  面对限购松绑,最矛盾的群体当属购房者。刚松绑,符合购买政策的刚需购房者害怕房价逆转,限购政策下不符合购房政策的购房者害怕限购松绑反复,所以成交量出现了短暂上升,这在靠近一线城市的二线城市体现较为明显。但另一方面,限购松绑同时也在进一步确认了目前楼市疲软的态势,增加了购房者的观望情绪,所以成交量会在短暂回升后又开始下降。可见,在大环境没有变化的前提下,仅靠限购松绑的单因素,综合影响有限。这实际上也说明,限购令在大多数城市,已经失去了存在基础,政府松绑只是顺势而为。

  尽管目前各种解释都强调价格虚高、供给过剩是这轮房价下行的原因,但这恐怕只是表面现象。一来,目前供给过剩的现象是相对之前的平均成交量而言的,而之前的成交量在限购政策下,主要是刚需,所以真实的市场供求关系可能仍是一个谜;二来,价格虚高总是用国际惯例的居民收入与房价比来衡量的,而过去的历史已经证明这一标准在中国失效,因为中国计划生育的政策已经房价不再是由一个家庭支撑,往往是两个,甚至是三个、四个家庭来支撑。

  所以,限购令在房价上涨的时候推出,并没有起到遏制房价上涨的作用;在疲软的时候松绑,同样也没有起到很好的刺激效果。尽管楼市限购政策,存在是否符合市场规律的争议,但问题不在于此,因为只要持之以恒保持政策稳定存在,就会内化为市场因素本身。现在的问题,恰恰是限购政策完全沦为了临时调控工具,朝令夕改,扭曲了市场信号,从而增加了预判楼市的复杂性,甚至往往起到反效果。

  库存消化压力被放大

  既然限购令已经陆续松绑,而且基本未见效,那么,分析未来的楼市走向,就基本上可以不考虑限购这一因素了。从宏观面上,房地产与中国经济互为晴雨表,但房地产总是滞后半拍,房价正式的上涨趋势要晚于宏观经济增长,正式的下行趋势也要晚于宏观经济的困境。如果我国宏观经济的指标没有向好并走稳,即使社会最为关注的宽松货币政策到来,但如果对宏观经济不起作用,其命运也就会和松绑限购的效果差不多。现在关键看,中央对中国经济“新常态”的定义,以及社会对“新常态”接受和承受程度。

  此外,就目前的库存消化压力来看,社会的担忧其实也是放大了。一方面,保障性住房以每年700万套左右的数量在供给,再加上大量的棚改房,其中相当一部分是放在开发商手里的,而这一部分购房者实际上就是不进入市场的,所以造成库存虚高。另一方面,目前社会引用的数据,往往是全国口径,而全国口径中,如鄂尔多斯这样的“鬼城”,库存实际上是死库存,可能再过10年也消化不了,纳入统计就可能让有效库存失真;加上新房开工面积,今年一季度暴跌27%,二季度仍下跌19.8%,房地产扩张放缓明显。所以,未来房地产商去库存的压力,也没有想象的那么大。

  三四线城市风光难再

  现在,一些地方的保障房政策已经开始调整,北京将停建经适房、限价房,由“配售型保障房”取代;福建、宁夏、湖南都出台相关政策,政府将回购普通商品房用作保障房。尽管我们可以将地方政府的这些措施视为救市、托市,但客观上来看,房市“崩盘”的可能性几乎不存在。房价反弹,实际上已经万事俱备,只欠宏观经济走势的东风。目前,在房贷尚未实质放松的情况下,楼市最大的方向就是温和调整中略有向下。一旦宏观经济转好,单独二胎政策放开,人口仍在向大城市积聚、松绑限购,一二线城市房价必将随之反弹,但在新型城镇化发展的趋势下,三四线城市恐怕风光难再。

  但从长期来看,随着住房保有量的增加、房地产市场化程度进一步提高、老龄化社会程度的加深、人口出生率的降低、移动网络和电子商务的发展、不动产登记制度的实施和完善、官员财产公示制度的形成、房产税的推出,房地产的转折点必将来临,未来房地产投资方向将发生巨大变化,住宅地产可能将不再是最重要的产品,商业地产的热度也会随之降温,文化地产、旅游地产、养老地产等的机会可能更大。实际上,今年上半年,龙头房企的表现整体亮眼,中小房企普遍惨淡,房地产企业分化加剧,新一轮的大整合,已悄然开始。

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